15 de outubro de 2012   Publicado por: Garante Araribóia

Vida de condomínio: Condomínio sem taxa fixa

A advogada Joana Jacobina diz que a legislação permite a determinação da quota proporcional e o modo de pagamento por meio de convenção

As pessoas gostam de saber previamente os valores das despesas que terão por mês. Assim, podem se programar para honrar seus compromissos. Mesmo que contas como de água e de luz não sejam fixas, há como estipular o quanto se pagará baseado no consumo da família. Mas o mesmo não ocorre quando a taxa condominial não é fixa. Afinal, são dezenas ou centenas de moradores em um condomínio. Nesse caso, pode surgir a dúvida quanto à legalidade da cobrança e como mudá-la para evitar surpresas que podem pesar, e muito, no orçamento mensal.

A advogada e síndica profissional Joana Jacobina confirma que esse tipo cobrança é legal. Segundo ela, o Código Civil ou a Lei 4.591/64 não estabelecem uma forma exata de cobrança da taxa de condomínio, “apenas dispõem que caberá à convenção de condomínio determinar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos. Portanto, todas essas formas são permitidas, desde que previstas no instrumento de constituição do condomínio”, diz.

A advogada reconhece que a cobrança realizada por meio de uma taxa fixa é a mais simples de todas. Nela, estipula-se um valor mensal, que tem como base as despesas ordinárias do condomínio, e cobra-se um valor fixo, que pode ser reajustado quando necessário. “Na cobrança por rateio, somam-se as despesas gastas no mês anterior e dividem-se entre as unidades do condomínio. Já na taxa por estimativa, calcula-se quanto o condomínio gastará nos meses subsequentes e divide-se esse valor estimado pelas unidades do condomínio.”

Em todas essas formas de cobrança, por meio da prestação de contas informada pelo administrador do condomínio, é possível conferir o que é cobrado no período. “Tal atribuição é do síndico, por lei, permitida a transferência para uma administradora, que por meio de um balancete mensal apresenta todas as despesas realizadas, comprovantes de pagamentos, extratos de conta-corrente, entre outros”, indica Joana.

Até aí, tudo bem. O problema que pode tirar o sono dos condôminos que moram em prédios em que a taxa condominial não é fixa é quando surgem despesas emergenciais, como obras e reformas. “A taxa de condomínio, no caso de rateio e estimativa, pode aumentar muito, trazendo um ônus para os moradores. No entanto, na taxa fixa, pode gerar um prejuízo para o orçamento do condomínio”, observa.

A solução em ambos os casos pode ser a criação de um fundo de obras, com a cobrança de uma taxa extra, como sugere a advogada. “Contudo, isso deve ser aprovado em assembleia, com o quórum de aprovação previsto na respectiva convenção. Para minimizar ainda mais as despesas, os gastos com a obra ou reforma podem ainda ser parcelados, diminuindo o valor cobrado mensalmente.”

No entanto, como esses custos são, geralmente, provenientes de despesas extraordinárias e emergenciais, também é possível utilizar o fundo de reserva. “Nesse caso, não será necessário sequer aumentar a taxa condominial, que permanecerá a mesma no caso de cobrança pela taxa fixa”, diz Joana. Mas independentemente da forma de cálculo do valor do condomínio, a qualquer momento pode-se alterar da taxa fixa para o rateio ou estimativa de despesas e vice-versa, segundo a síndica profissional, “desde que a decisão seja aprovada em assembleia geral designada especialmente para esse fim, com quórum necessário previsto para alteração da convenção de condomínio, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.”

Fonte: Lugar Certo

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