13 de maio de 2013   Publicado por: Garante Araribóia

Vazamento entre ramais

Caso unidade causadora esteja fechada e desocupada, síndico deve providenciar abertura.

Por Fernando Augusto Zito*

Possibilidade de entrada na unidade fechada e desocupada para solucionar vazamento de ramal interno de água (encanamento), que está de forma grave afetando a unidade, logo abaixo.

Diz o artigo 1.227 do Código Civil:

“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.

Como se vê, o morador do apartamento de baixo tem o direito de fazer cessar as interferências em sua propriedade que lhe sejam prejudiciais, oriundas da unidade vizinha. 

Já o artigo 1.341 do CC diz:

“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 

I – omissis; 

II – omissis. 

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 

§ 2o omissis. 

§ 3o omissis. 

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum”. 

Da leitura da norma conclui-se que sendo necessária a obra a ser realizada-, obra aqui está em sentido “lato” do termo -, pode ser realizada independentemente de autorização do síndico. Veja-se que este é o representante máximo do condomínio, tamanha a importância que o legislador quis dar ao direito de fazer cessar o dano causado, relacionado ao direito de propriedade e vizinhança.

Assim, havendo dano, pode qualquer morador executar a obra necessária para fazê-lo cessar e com a dicção do parágrafo quarto do mesmo artigo vê-se que o condômino ainda tem direito a ser ressarcido da despesa que teve.

O Código Civil ainda prevê que aquele que causa danos a alguém tem o dever de reparar, vide o “caput” do artigo 927:

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. 

Mais adiante o artigo 937 atribui a responsabilidade objetiva (ou seja, aquela que independe de culpa) ao proprietário de imóvel que dele provenha dano a terceiros:

“Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta”. 

Logo, adentrar a unidade para fazer cessar o ato mencionado encontra previsão legal na tutela estatal de preservação do patrimônio do prejudicado ou de terceiros.

Constatado o direito do Condômino e do Condomínio de ver-se preservado seu direito de propriedade quanto a um vazamento que vem prejudicando o proprietário da unidade abaixo, resta considerar da legitimidade do síndico em fazê-lo, como dirigente máxime da comunidade condominial: 

Diz o artigo 1.348 do Código Civil:

“Art. 1.348. Compete ao síndico: 

I – omissis; 

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; 

III – omissis; 

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; 

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 

VI – omissis; 

VII omissis;

VIII – omissis;

IX – omissis; “

O síndico tem a responsabilidade objetiva (ou seja, independentemente de querer praticar os atos ou não), de praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns do condomínio. Isso implica, em casos como esses, de tomar as decisões necessárias e responder legalmente por elas.

Cumprir e fazer cumprir o regimento interno e a convenção, ambos os diplomas atos-norma da vida condominial, é a responsabilidade do síndico nesse sentido.

Por fim, diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e a prestação de serviços que interessem aos possuidores, traduzindo-se isso, na obrigação de agir diligentemente na defesa dos interesses da massa condominial.

Logo, como se pode concluir, ao síndico compete a obrigação de agir em favor dos condôminos quando a situação assim o exigir, respondendo legalmente em caso de omissão, pelos prejuízos de seu ato. 

(*) O autor é advogado, especializado no atendimento a condomínios.

Fonte: SindicoNet

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