13 de março de 2015   Publicado por: Garante Araribóia

Taxa de Condomínio em Coberturas: diferença justificada ou abusiva?

Todo residente de apartamento sabe da existência e da importância da taxa mensal de condomínio, a qual destina-se a cobrir as despesas de funcionários e os demais gastos das áreas comuns, como lazer, energia, água, etc. A soma de todas essas despesas é rateada entre os condôminos, para que se alcance o valor consistente na famosa taxa de condomínio, popularmente denominada “condomínio”.

Quando todos os apartamentos de um certo edifício possuem a mesma metragem, as discussões nas reuniões e assembléias ficam restritas aos comprovantes de gastos e às normas gerais de utilização de garagem e espaço comum. Todavia, em edifícios com apartamentos de metragens distintas e coberturas individuais, o valor do condomínio pode trazer um debate mais caloroso, com uma polêmica mais complexa do que a simples negociação de interesses.

A questão do rateio das despesas comuns está regulamentada pelo Código Civil Brasileiro e pela Lei de Condomínios, com a determinação de divisão com base na fração ideal dos imóveis (regra), podendo a Convenção o de Condomínio estipular a divisão de forma diversa (exceção).

Ou seja, os condôminos proprietários de coberturas individuais, além de pagar maior IPTU, geralmente arcam com aproximadamente o dobro das taxas de condomínio das demais unidades.

Com base em uma indignação de um dono de cobertura, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais quebrou essa diferenciação  em um caso julgado em meados de 2013. Nessa oportunidade, foram realizados estudos perícia contábil ao longo da instrução probatória para comprovar que as despesas não sofriam interferência pela metragem, pois o uso da área comum e dos funcionários estaria distribuído de forma balanceada com uma divisão por unidades e não por área.

O posicionamento final desse acórdão da Corte mineira foi no sentido de que ser proprietário de um apartamento de cobertura não trazia diferentes benefícios ao dono do imóvel, além de a área maior não representar prejuízo algum aos demais condôminos. Portanto, inexistia, naquela situação, fundamento que justificasse a diferenciação das taxas, tendo o Condomínio sido obrigado inclusive a devolver os valores indevidamente cobrados a maior daqueles proprietários.

A decisão não foi reformada no Superior Tribunal de Justiça, que não chegou a se manifestar sobre o mérito da discussão, pois o recurso interposto pelo Condomínio não foi admitido.

Na época, em função da distorção de parte das notí­cias jornalísticas sobre o julgamento do recurso, ganhou força o Projeto de Lei de 2011 que pretende mudar a forma de cálculo na própria Lei de Condomínios. A proposta visa estipular que a quota-parte no rateio corresponderá à divisão total das despesas do edifí­cio pelo número de unidades autônomas, não pela metragem dos apartamentos. Ocorre que o impulso não foi forte o bastante e o projeto ainda não está em pauta para votação.

Em suma, o Superior Tribunal de Justiça não alterou seu posicionamento ao manter a decisão do Tribunal de Minas Gerais, o assunto continua causando polêmica e o entendimento majoritário ainda tem sido pela manutenção das diferenças no rateio.

Contudo, eventual interesse na revisão da Convenção deve pressupor uma real compreensão dos gastos especí­ficos de cada condomí­nio, a natureza de suas despesas e a concreta utilização dos serviços e do espaço pelos comdôminos. Com tais informações, será possível verificar se a cobrança diferenciada da taxa de condomínio é justificada ou abusiva, a fim de que a questão possa ser levada a Juízo com maiores chances de real avaliação.

Em todo caso, cabe o alerta de que é preciso ficar atento e se informar sobre seus direitos no caso concreto para evitar violação à  boa-fé, desequilíbrio contratual e enriquecimento ilícito.

Fonte: Folha Vitória

 

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