4 de novembro de 2015   Publicado por: Garante Araribóia

Rigor contra inadimplência em condomínios

Situação desagradável e comum em quase todos os condomínios país afora, a inadimplência é uma dor de cabeça para síndicos e moradores. Isso porque as contas não param de chegar, e, claro, alguém tem que pagá-las.

Logo, se alguns residentes não contribuem com a parte que lhes é pertinente, as despesas pesam no bolso dos demais. Além disso, obras, muitas vezes necessárias, são adiadas porque não há dinheiro em caixa.

Há vários motivos que levam um condômino a não honrar seus débitos – entre eles descontrole financeiro, doença grave, perda de emprego ou ganhos irregulares -, explica o advogado da Administradora Apsa, Valter Vivas. E, como os juros são relativamente baixos, se comparados com os cobrados sobre atraso no pagamento de outros serviços, na hora de escolher qual dívida acumular, sobra para o condomínio. Porém, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), divulgada na última semana, pode mudar esse cenário.

É que o STJ autorizou que um condomínio aplicasse uma multa extra a uma empresa que estava em débito desde 2002. As cobranças estavam sendo feitas por via judicial e, embora o devedor alegasse que seria um pagamento duplo, a penalidade a mais estava prevista na convenção.

O entendimento abre precedente para condomínios em todo o país. De acordo com a Justiça, quem não estiver em dia com suas obrigações coletivas poderá ser obrigado a pagar até 10 vezes o valor da taxa de condomínio, desde que a sanção seja aprovada em assembleia.

Hoje já existe uma cobrança referente ao valor não pago, que é de multa moratória de 2%, e os juros mensais de 1%. Além disso, pode haver ainda multa compensatória, como penalidade suplementar, nos casos previstos na convenção, regimento ou regulamento, esclarece o advogado especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino.

Segundo ele, o condômino pode ser penalizado em até cinco vezes o valor da taxa condominial em casos de não cumprimento constante dos seus deveres, e em até 10 vezes, nas situações de comportamento antissocial. Na decisão em questão, constava no regulamento interno que seria de 10% sobre o débito.

- A questão poderá estar especificada na convenção, regimento ou regulamento interno, fixando cinco ou dez cotas, como também pode ser a multa de 10% sobre o valor do débito – afirma Quirino.

Ou seja, na prática, a arrecadação já existe. Porém, segundo o advogado Rafael Aché Cordeiro, com essa decisão do STJ, que nunca tinha julgado um caso dessa natureza, abre-se precedente para que o assunto esteja previsto no regulamento do condomínio.

O relator do processo, ministro Luis Felipe Salomão, disse que não há controvérsia ao definir aplicação de penalidade pecuniária de 10% sobre o valor do débito em conjunto com a de 2%. “Uma coisa é a multa decorrente da execução tardia da obrigação, outra (juros moratórios) é o preço correspondente à privação do capital que deveria ser direcionado ao condomínio”, disse o ministro, em seu parecer.

- Entendemos que a mudança está em saber que o Judiciário respalda uma interpretação do que já existia na legislação como hipótese. A possibilidade de aplicação de multa específica pelo descumprimento reiterado de um dever condominial está prevista no artigo 1.337 do Código Civil, publicado há 13 anos – afirma Vivas, que completa: – A decisão deixa claro que tal multa específica também se relaciona ao dever de pagar as contribuições mensais, e que a multa de 2% sobre o débito é resultante da impontualidade, não afastando a possibilidade de aplicação de penalidade específica quando essa falta de pontualidade é reiterada.

MELHOR JÁ PREVER

Segundo Quirino, é preferível que o condômino já tenha tal orientação no regimento, que precisa de apenas 2/3 de quórum de moradores para ser aprovado, do que convocar uma assembleia para definir cada caso de inadimplência, em que são necessários ¾ de participantes.

Cordeiro concorda que é melhor já prever a multa no regimento do condomínio. Entretanto, ressalta que isso pode gerar alguns conflitos:

- A decisão abre precedente e orienta para futuras ações como essa, mas é preciso ver qual será o percentual em cada caso. Se o morador achar que foi punido em excesso, ele poderá recorrer.

Fonte: O Globo

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