6 de janeiro de 2015   Publicado por: Garante Araribóia

Receita para Boa Convivência

Independente de observar algum conceito legal, jurídico ou de origem, é impossível não notar que os condomínios são microcosmos dentro de um sistema maior ou, melhor dizendo, um sistema cooperativo, quase como os das formigas em um formigueiro, com a diferença das áreas comuns, de lazer e espaços gourmet (que povoam fortemente muitos dos condomínios atuais).

Apesar do famoso conceito de “direito e deveres” ser bastante difundido, muitos não conhecem ou aplicam cotidianamente na convivência condominial.

De qualquer forma, não é incomum vermos ou ouvirmos diversos relatos de problemas de convivência, como vizinhos que dão festinhas até mais tarde, e justamente naquelas noites em que você precisa dormir, o cachorro da moradora do andar de baixo não para de latir, as crianças do andar de cima insistem em transformar as paredes das áreas comuns em uma galeria de arte e até o simpático morador que adora posicionar as rodas de seu veículo dentro da sua vaga de garagem.

Se, por um lado, morar em condomínios pode ter muitas vantagens, muitas vezes a convivência com dezenas de outras famílias pode criar uma série de problemas e desavenças.

Para evitar este tipo de situação, o melhor a fazer é conhecer a convenção condominial e estatuto do prédio, a legislação civil e a lei do inquilinato. Deste modo, é possível saber exatamente quando é que o vizinho está ultrapassando seus direitos e esquecendo seus deveres.

Alguns aspectos do novo Código Civil de 2002 merecem a devida atenção. Nos artigos 1335, incisos I, II, III e 1336, encontramos o seguinte quanto ao direito dos condôminos:

O condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades, (art. 1335, I CC), tendo como limite o momento em que o condômino viola as regras de convivência social ou utiliza sua unidade de forma contrária à destinação do imóvel, como, por exemplo, manter um comércio em um prédio estritamente residencial. O condômino, também tem o direito de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais co-possuidores (art. 1355,CC).

A inovação do Código Civil de 2002 foi o inciso III do art, 1355,CC, que não reconhece o direito do condômino deliberar em assembléia, se estiver em débito com suas contribuições condominiais.

A garagem ou abrigo de veículos, são parte acessórias da fração ideal e tem sua locação e venda reguladas pelo art. 1338 e § 2º do art. 1339, ambos do Código Civil. Constitui-se em unidade autônoma, com matrícula própria no Registro de Imóveis e lançamento fiscal individual na Prefeitura.

No caso da locação de vagas, o locador deverá dar aos demais condôminos o direito de preferência em relação a terceiros, assim como no caso de venda, mas neste caso ficando subordinada à autorização da convenção ou pela assembléia dos condôminos; dependendo ainda de matrícula em separado da unidade autônoma.

Por outro lado, o condômino tem também seus deveres; como contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1336 I CC).

Os condôminos não devem realizar obras que comprometam a segurança da edificação (art. 1336 II CC), precedida de análise e deliberação de assembléia e do poder competente.

Não devem os condôminos, ainda, alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; que dependem da aprovação da unanimidade dos condôminos (art. 1336 III CC).

Por fim, os condôminos devem dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art. 1336 IV CC). Ainda, é dever do condômino não causar perturbação do sossego e prejuízo à salubridade dos moradores.

Além das regras da legislação, os condôminos devem obedecer também às convenções condominiais, regulamentos internos e outras normas como a Lei do Inquilinato, no caso de locação.

Desta forma, usando a medida certa entre direito e obrigações e uma quantidade generosa de bom senso e informação, é possível fazer uma excelente e harmoniosa receita de convivência condominial.

** Emanuela Veneri é advogada especializada em Direito Imobiliário e sócia-diretora da Arbimóvel, empresa de consultoria de negócios imobiliários.

Fone: Folha do Condomínio

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