19 de novembro de 2012   Publicado por: Garante Araribóia

Primeiro a formalização

Definição das frações ideais, matrículas e áreas de cada unidade do edifício deve ser feita antes mesmo da construção do imóvel, segundo o advogado Breno Marques Fabrino   (Eduardo de Almeida/RA Studio - 21/8/12 )
Definição das frações ideais, matrículas e áreas de cada unidade do edifício deve ser feita antes mesmo da construção do imóvel, segundo o advogado Breno Marques Fabrino

Antes mesmo da construção de um prédio, é necessário que haja a instituição do condomínio com a individualização das frações ideais, matrículas e áreas de cada unidade, até mesmo para aprovação da planta e autorização para início da construção pelos órgãos municipais. Tudo deve seguir ao que é estabelecido em lei, sob o risco de que os condôminos sejam punidas. Além disso, se o condomínio é irregular fica difícil fazer com que novos moradores cumpram as regras estabelecidas no regimento interno.

A Lei 4.591/64 é a que regulamenta a criação dos condomínios e os requisitos para que isso seja feito estão expressos nos artigos 1o e 8o, como informa o advogado e diretor jurídico da Associação Brasileira de Condôminos, Prestadores de Serviços, Empresas e Organizações Afins (Abcon), Breno Renato Marques Fabrino. “O Código Civil também trata de condomínios edilícios, que são os construídos em edificações verticais com estruturas de uso comum: solo, estrutura e alicerces, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás, eletricidade etc. Tais disposições relativas ao condomínio edilício estão entre os artigos 1.331 e 1.358”, informa.

Independentemente de ser um condomínio vertical ou horizontal, as condições para que sejam estabelecidos são praticamente as mesmas, como explica Breno. A diferença é que o condomínio vertical tem regulação específica pelo Código Civil. “Nos dois casos, no entanto, será necessário elaborar um documento de instituição, que será, preferencialmente, uma escritura pública de instituição de condomínio”, indica.

Esse documento deve ser aprovado em convenção, que, preferencialmente, constará também da escritura pública de instituição do condomínio, segundo o advogado, “formando, assim, um documento único, sendo que, ao fim, tal escritura deverá ser levada a registro no cartório de imóveis competente”, acrescenta Breno. Caso a criação de um condomínio seja feita sem escritura de constituição com a convenção e sem levá-la a registro no cartório, acaba-se criando um problema para os proprietários e para os futuros compradores de imóveis no edifício, como adverte o advogado, “pois não haverá validade jurídica absoluta em relação às unidades”, diz.

Se a legislação não for seguida, o condomínio é considerado irregular, podendo sofrer multas, além da impossibilidade de aplicar suas regras àqueles que venham a adquirir imóveis no edifício. “É que a convenção condominial, por exemplo, só pode ser imposta a terceiros se estiver registrada no cartório de imóveis onde as unidades autônomas estiverem registradas, ficando garantida a sua publicidade absoluta para que futuros proprietários tenham condições de ter ciência de todos os seus termos”, conta Breno.

BARRADO 

De acordo com o advogado, esses são apenas alguns dos transtornos que podem existir se não houver uma constituição regular de um condomínio. “Pode haver outros sérios problemas, inclusive impossibilitando que algum dos proprietários das pretensas ‘unidades autônomas irregulares’ realmente venham a poder vendê-las a terceiros, pois, certamente, não haverá uma individualização regular dos registros imobiliários dessas unidades.”

Como dá para perceber, o processo que envolve a criação de um condomínio não é simples, segundo Breno. “Trata-se de um ato jurídico que demanda assessoria especializada, pelo que é altamente recomendável a contratação de um advogado para elaborar tais documentos e acompanhar a instituição do condomínio.”

Fonte: Lugar Certo

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