24 de janeiro de 2014   Publicado por: Garante Araribóia

Práticas e regras de um condomínio

Primeiramente, quanto à origem da palavra condomínio, vale dizer que ela deriva do latim e significa propriedade comum, pertencente a diversas pessoas. Tal significado, de imediato, nos remete à noção da existência de direitos e deveres de uma coletividade, quanto à conservação e manutenção  de determinado bem que lhes é comum. Além disso, deve-se considerar a necessidade de primar pela liberdade e o bem-estar daqueles que decidem viver em um condomínio.

Muito embora a ideia inicial de condomínio pareça a mais ideal e adequada, o que se vê chegando aos tribunais na prática são desentendimentos que, muitas vezes, acabam ultrapassando os limites da convivência.

Para o vice-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Abbc), Fabio Kurbhi, “ao analisarmos as reclamações, torna-se fácil perceber que, muitas delas poderiam ter sido evitadas, caso os reclamantes/moradores tivessem um maior conhecimento do conteúdo das normas condominiais, bem como uma maior participação nas assembleias de condomínio (reuniões organizadas para a solução de conflitos e discussão de temas importantes aos moradores e proprietários). Certamente, na solução de conflitos, estes caminhos seriam mais fáceis e menos onerosos que recorrer à justiça”, afirmou o dirigente.

Três documentos básicos preservam o funcionamento de um condomínio: a Lei de Condomínio (Lei nº 4591/64), a Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno, (estes são regramentos específicos de cada condomínio) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02), onde foi reservado um capítulo especialmente para este tema.

A Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno são os instrumentos necessários para que os moradores estabeleçam os limites para a convivência harmonia e segurança e, ainda, para que o espaço comum seja utilizado da melhor forma possível.

Ambos os regramentos compõem a manifestação da vontade da maioria dos proprietários do condomínio e, por consequência, devem ser obedecidas por todos os condôminos – cabendo ao síndico fiscalizar o cumprimento das regras.

No entendimento de Fabio Kurbhi, com estas ferramentas em mãos, não há razão para não se aproveitar as inúmeras formas de interação e harmonização dos direitos e deveres dos condôminos, evitando-se discussões desgastantes e, muitas vezes, desnecessárias. O objetivo disso tudo, segundo ele, “é um só: garantir o equilíbrio social daqueles que veem, no condomínio, uma opção de vida segura e tranquila”, destacou.

O vice-presidente d Aabic, responde a seguir, algumas dúvidas quanto ao funcionamento das ferramentas para a regulamentação da convivência em condomínios.

Quem convoca a assembleia?

FK - Essa é uma obrigação do síndico. A convenção do condomínio irá determinar o tipo de convocação a ser protocolada aos moradores. Em geral, utiliza-se, também a colocação de avisos em elevadores e na porta de entrada dos edifícios (locais visíveis). Ainda, diante da omissão do síndico, as assembleias poderão ser convocadas por ¼ (um quarto) dos condôminos.

A Assembleia pode ser realizada sem que exista convocação a todos os condôminos? 

FK - É essencial, para a validade das deliberações da assembleia, a convocação de todos os condôminos – conforme determina o art. 1.354 do Código Civil – sob pena de acarretar a nulidade da reunião. Por outro lado, caso alguma assembleia seja realizada fora destas condições, o condômino que não tiver sido convocado poderá questionar as deliberações, inclusive, judicialmente.

As decisões tomadas em assembleia podem ser aceitas, mesmo que conflitem com a Convenção do Condomínio?

FK - Não. A Convenção do Condomínio traz o regramento da vida condominial e os princípios básicos a serem seguidos por todos aqueles que vivem em determinado condomínio. Toda a decisão tomada em assembleia deverá respeitar tanto a convenção quanto a legislação vigente. As decisões contrárias à convenção poderão ser modificadas por outra assembleia ou mediante decisão judicial. Outro ponto importante, é que as decisões tomadas em assembleia necessitam respeitar os quoruns previstos – número mínimo de votos válidos – conforme o assunto colocado em debate.

Caso o síndico não convoque a assembleia, os moradores podem fazê-lo? 

FK - Sim, desde que haja quórum mínimo de ¼ (um quarto) dos condôminos, que deverão assinar o edital de convocação.

Os inquilinos podem votar em assembleia? 

FK - A possibilidade de o inquilino votar em Assembleia, concedida na antiga legislação, foi vedada no atual Código Civil. Conforme a legislação vigente, tal direito, hoje, é concedido tão somente ao proprietário do imóvel – condômino. Por outro lado, vale mencionar que a lei assegura ao proprietário a possibilidade de outorgar poderes, a quem achar de direito, salvo disposição contrária em convenção, para representá-lo, em assembleia. Nesta condição – como representante – é possível ao inquilino votar em assembleia.

O síndico tem direito a voto? 

FK - Se o síndico for proprietário, sempre terá o direito a voto pela unidade, cabendo no entanto a ressalva de buscar não votar em causa própria. É importante que, quando condômino, o síndico use o bom senso e não vote em temas que estejam relacionados às suas funções.

E os inadimplentes, têm direito a voto? 

FK - A legislação vigente impede que o condômino inadimplente participe e vote em assembleias. Entretanto, caso aqueles que se encontram em situação de débito venham a formalizar e cumprir acordo com relação aos valores pendentes, a situação retornará ao estado de regularidade, possibilitando a participação e o direito ao voto.

Quando a prestação de contas apresentada pelo síndico já tiver sido aprovada em assembleia, ainda assim um condômino pode questioná-la?

FK - Caberia a ele o comparecimento à respectiva assembleia para sanar dúvidas quanto ao resultado das contas do período. Uma vez aprovada em Assembleia Geral, a prestação de contas recebe quitação, oponível a todos os condôminos.

Caso o condômino não compareça à assembleia, como pode se informar sobre as deliberações da reunião? 

FK - Em conformidade com a lei, existe o direito dos condôminos de serem informados, pelo síndico, quanto ao resultado daquilo que foi discutido em assembleia. Para uma maior publicidade, além da Ata de Assembleia ser levada a registro em Cartório de Títulos e Documentos, é sempre conveniente que também seja disponibilizada, para um amplo conhecimento.

Como um condômino pode pleitear a realização de uma Assembleia Extraordinária? 

FK - O condômino interessado pode solicitar ao síndico para que este convoque a assembléia, ou ainda, poderá convocá-la, juntamente, com outros condôminos, desde que representem ¼ (um quarto), no mínimo, da totalidade dos condôminos.

Fonte: Folha do Condomínio

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