18 de setembro de 2013   Publicado por: Garante Araribóia

O síndico e seus perfis

Assim como é estabelecido pelo artigo 1.348 do Código Civil, os síndicos de condomínios têm algumas funções e deveres, como convocar a assembleia dos condôminos, dar imediato conhecimento da existência de ações judiciais ou administrativas, cumprir a convenção, regimento interno e determinações da assembleia geral extraordinária, elaborar o orçamento da receita e despesa, anualmente, entre outros. O modo como o síndico vai lidar com essas obrigações, muitas vezes, depende do tipo de perfil de cada um.

Especialista em Direito Imobiliário e consultor em condomínios, o advogado Rodrigo Karpat (foto) apresenta abaixo alguns desses perfis e os cuidados necessários para evitar transtornos com uma escolha inadequada.

O “síndico dono do prédio”

Segundo Karpat, este síndico tem o perfil de não deixar que nada seja feito sem a sua anuência. Ele faz tudo sem consultar os condôminos e não presta contas do que está fazendo. Realmente, acredita ser o dono do prédio, esquecendo que é um mero representante do condomínio e que foi eleito para defender os interesses de todos.

Conforme o especialista, faz apenas a assembleia geral ordinária (artigo 1.350 do Código Civil), uma vez ao ano, isso quando a faz. Este tipo de síndico, de acordo com Karpat, consegue espaço quando os condôminos não querem mais participar da vida do prédio, seja pela vida corrida com o trabalho e filhos ou por já terem presenciado a ocorrência de muitos problemas no passado. Tal circunstância, na avaliação do advogado, de certa forma, torna a situação cômoda. Muitas vezes, este síndico está na gestão por anos, pois não existe interesse dos demais condôminos.

“Normalmente, o síndico com este perfil é bem intencionado, porém, por ter ficado sem respaldo dos outros condôminos, acaba fazendo as coisas da sua forma”, alertou Karpat.

A solução apontada para esses casos é da existência de uma gestão participativa, onde o conselho eleito realmente exerça a sua função. Uma opção salutar também é designar comissões de segurança, obras e orçamentos. Essa atitude ajuda a dividir o trabalho e tornar a gestão mais transparente.

Realizar assembleias periódicas evita que os condôminos não se reúnam apenas uma vez ao ano e discuta todos os assuntos pendentes de uma só vez, o que faz a pauta ficar extensa e pouco produtiva.

O “síndico poupador”

Na interpretação do especialista, este síndico somente representa problema se negligenciar as demais necessidades do prédio. O síndico poupador pensa somente em “economizar a qualquer custo” e não aumentar as despesas do condomínio. Seu principal objetivo é fazer caixa. Em contrapartida, para Karpat, o prédio fica em situação deplorável por falta de manutenção, o que também ocasiona a desvalorização do patrimônio (que pode chegar a 30%).

O mais preocupante, na avaliação do advogado, é que o prédio corre vários riscos em função do descumprimento de adequações necessárias, tais como: renovação de AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), medição ohmica (para raios), limpeza de caixa d’água, brigada de incêndio, CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes), não pagamento de horas extras aos colaboradores, falta de manutenções adequadas, contratação de administradoras de segunda linha, entre outros.

Karpat alertou que este síndico é perigoso, pois em um primeiro momento os moradores ficam satisfeitos, já que não percebem o aumento dos gastos no condomínio. Mas, no futuro, o prédio ficará tão defasado que, de acordo com ele, quando houver a necessidade de adequação, o valor do condomínio pode dobrar.

”Aumentos e adequações necessárias (manutenção, obras, normas) devem ocorrer anualmente e fazer parte do orçamento, que deve ser elaborado anualmente (1.348, VI do CC) e levar em conta o gasto efetivo do edifício para se gerir, considerando os aumentos de concessionários de água, luz, dissídio de funcionários, inadimplência, entre outros”, orientou.

Para ele, não adequar anualmente o orçamento pode ser perigoso, pois pode representar um aumento muito grande. “O ideal é mapear as necessidades do condomínio, destinar verba dentro do orçamento para obras e adequações, e dentro de um planejamento, executá-lo” Afirmou Karpat.

O “síndico das obras”

Este síndico representa problema somente se as obras não estiverem orçadas e estiverem superfaturadas.

Conforme o especialista, esse tipo de síndico pode até começar bem. Faz a verificação da necessidade real de obras no prédio e, em um primeiro momento, adota o procedimento de forma correta, isto é, aprova o orçamento em uma assembleia. No entanto, continuou o advogado, o “fazedor de obras”, como não existe interesse dos demais em se envolver ele vê uma oportunidade de ganhar dinheiro com as atividades.

Assim, começa a contratar prestadores de serviços sem nota e fazer reformas sem necessidade, sempre com pagamentos parcelados a perder de vista. Ele procura não mexer no orçamento para não chamar a atenção. Para ele, tudo é urgente.

Este perfil de síndico adora fazer obras na coluna do prédio ou descobrir vazamentos, situações que permitem a ação de malfeitorias, realizadas de forma proposital e imediata, sem tempo para fazer orçamentos.

O advogado alertou que a realização de obras no condomínio deve seguir os preceitos do Código Civil (artigo 1.341). “Para obras necessárias, é preciso o apoio da maioria simples da assembleia. Para as obras úteis, a maioria dos condôminos, e obras voluptuárias, 2/3 dos moradores. As obras emergenciais também devem ser ratificadas em assembléia”, orientou Karpat.

Ele destacou que toda obra deve ser acompanhada pelo conselho ou comissão de obras, ser precedida da assinatura de um contrato, e ter pelo menos três orçamentos (os mesmos devem ficar arquivados no prédio).

O “síndico profissional” 

Defensor do exercício da atividade por esse tipo de profissional, para o especialista, a contratação de síndico profissional tem se tornado um hábito em condomínios clubes, nos de grande porte ou em prédios onde não têm condôminos dispostos a exercer a função. O mesmo costuma ficar no condomínio algumas vezes na semana e em horários pré-determinados. A previsão está no artigo 1.347 do Código Civil, porém, caso a convenção restrinja a contratação de síndico profissional, o prédio não poderá dispor de um.

A contratação de profissional com esse perfil deve ser precedida de uma busca criteriosa no mercado, e através de referências na área. Tal opção exige o correto acompanhamento dos membros do conselho para que esse tipo de gestão funcione. Ao contratar o profissional, o especialista sugeriu a assinatura de um contrato, estabelecendo os deveres de parte a parte.

Embora a profissão não seja regulamentada, algumas empresas oferecem cursos de formação e qualificação. É importante o questionamento da qualificação do profissional.

O “síndico empresarial”

Ele é sempre muito bem visto no condomínio, e por possuir outros afazeres, gere o condomínio como se fosse uma empresa, o que é ideal para uma gestão saudável, afirmou Karpat.

Para funcionar de forma prática e sem atrito é necessário o suporte de um bom zelador com perfil de gerente predial e também dos membros do conselho. A ajuda de uma boa administradora que, de preferência, possua sistema de gestão com consultas online também é necessária.

O “síndico aposentado” 

Esse perfil de síndico tem disponibilidade para estar no prédio boa parte de seu tempo. Dá bastante atenção a todos condôminos e costuma trabalhar em conjunto com a administradora e o zelador.

Neste caso, o cuidado sugerido pelo advogado, é que ele deve realizar assembleias periódicas, apresentar planejamento de trabalho, trabalhar em conjunto com a administradora e conselho, não se envolver em fofocas ou exercer pressão demasiada nos funcionários do prédio.

O mesmo não deve se perpetuar no cargo. É saudável a troca de gestão pelo menos a cada dois ou três mandatos, concluiu o especialista.

Fonte: Folha do Condomínio

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