11 de abril de 2013   Publicado por: Garante Araribóia

O profissionalismo dos síndicos no combate à inadimplência condominial

Os síndicos já estão descolados com certo comportamento de alguns proprietários, que preferem quitar o cartão de crédito ou cheque especial a pagar o boleto condominial. Ou de outros que simplesmente apostam na impunidade. Mas é possível dissuadir esses casos, através de estratégias rigorosas de combate e controle da inadimplência.

Todo Início de ano traz sempre o mesmo quadro. Sobrecarregado de contas a pagar, incluindo IPTU, IPVA e custos com material escolar, o condômino acaba postergando a quitação da taxa mensal de rateio, já que cartão de crédito e cheque especial apresentam encargos bem mais elevados. Somando isso às despesas de viagem e das festas de final do ano, forma-se um contexto de potencial insolvência das finanças domésticas. Segundo o advogado Luís Carlos do Prado, que atua em uma empresa especializada em cobrança, os atrasos chegam a aumentar até 35% neste período do ano.

Comparando com as taxas praticadas pelo mercado financeiro, os juros e multas previstos pelo Art. 1.336 do novo Código Civil, respectivamente, de um e dois por cento ao mês sobre o atraso do condomínio, parecem um refresco. No entanto, o mesmo dispositivo concede aos administradores condominiais a possibilidade de estabelecer em Convenção juros mensais superiores a 1%, o que, ao longo do tempo, poderá resultar em um passivo elevado, conforme analisa o advogado Cristiano De Souza.

Outros custos acabam surgindo e aumentando a dívida, como despesas das empresas de cobrança extrajudicial (sempre na conta do inadimplente) ou taxas e honorários advocatícios provenientes das ações judiciais. E para aumentar o rombo no bolso do inadimplente, ao síndico é vedado realizar qualquer tipo de abatimento sobre o montante do débito.

A verdade é que atrasar o pagamento do condomínio é um mau negócio para ambos os lados, ideia que alguns síndicos têm procurado disseminar com vistas a combater e controlar a inadimplência. “O inadimplente precisa saber que atrasar é um péssimo negócio, tem que perder a certeza da impunidade”, defende o síndico Valdir Roque dos Santos, do Condomínio Arte e Vida Marajoara. Assim como Valdir, a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, de Alphaville (Barueri), acredita que a gestão da inadimplência deva assumir um caráter profissional e empresarial.

“O condomínio é uma empresa, que presta serviço aos condôminos e precisa estar organizado para isso, desde as operações diárias até a parte financeira”, analisa Kelly, consultora graduada em Finanças Corporativas e Logística Empresarial, e síndica em primeiro mandato do empreendimento de 156 unidades. Em termos de inadimplência, a profissionalização demanda, inicialmente, entender o perfil dos devedores, afirma. Kelly assumiu com um índice de 23% de inadimplentes, mas logo percebeu que havia uma diferença entre aqueles que atrasavam pontualmente, de um a dois meses, e os reincidentes. “Separamos o atraso da inadimplência [reincidentes], índice este que caiu a 12%”, diz. O patamar era ainda elevado, mas já havia ações judiciais em curso contra esses casos.

O que mudou, segundo ela, foi a maneira de a síndica acompanhar o desenrolar tanto das cobranças extrajudiciais, feitas por um prestador de serviço especializado, quanto judiciais (sob responsabilidade do corpo jurídico da administradora). Por exemplo, a devedora mais antiga não pagava havia dez anos e a ação se arrastava, o que Kelly considera inadmissível. Síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village “Tem que forçar aqui o leilão do imóvel”, defende, o que, mediante a situação desta condômina, deverá ser autorizado pelo juiz. Outro imóvel também inadimplente já foi leiloado e agora o condomínio negocia com um agente financeiro imobiliário (credor) a quitação dos passivos deste antigo proprietário.

“Se você administra, mas não controla, isso se torna uma gestão falsa”, avisa a consultora, que realiza monitoramento diário das contas; não deixa que os atrasos pontuais se acumulem, abordando constantemente os devedores; disponibiliza todo mês a pasta de contas ao Conselho Consultivo; e divulga um balancete mensal resumido aos condôminos, acompanhado das aquisições e investimentos realizados no período. Depois de 30 dias, os atrasos são tratados por uma empresa de cobrança especializada, o que gera um encargo a mais ao próprio condômino. Somente após 120 dias o inadimplente se torna objeto de ação judicial. “Tem que arregaçar as mangas”, resume Kelly.

Eleito síndico há um ano e meio do Condomínio Arte e Vida Marajoara, localizado em Cidade Ademar, zona Sul de São Paulo, o síndico e representante comercial Valdir Roque dos Santos foi escolhido justamente para “consertar o rombo financeiro” do local. O nível de inadimplência atingia a 22% das 206 unidades. No princípio eram 47 condôminos devedores, número que baixou a dez no final de 2012. No começo de 2013, ainda persistiam três devedores contumazes, contra os quais foi interposta ação de cobrança. Entre estes, um dos mais difíceis, que já havia sido inclusive alvo de ação judicial anterior e que resultara em acordo não cumprido, está próximo da solução. A condômina acumulou sete anos de taxas não pagas (quase a idade do empreendimento), resultando em uma dívida equivalente a 40% do valor de mercado do imóvel.

Valdir Roque acredita que a proprietária tenha apostado numa eventual leniência da administração do condomínio, pois, paralelamente, fez outros investimentos, como na reforma do próprio apartamento. Em nova ação, o juiz determinou que ela pague 20% de multa sobre o montante por não ter cumprido com o primeiro acordo. Ou seja, somando-se todas as parcelas em atraso, os juros e multas correspondentes, a nova penalidade imposta pelo magistrado e os honorários advocatícios, a conta ficou muito cara para a condômina. “Ela acreditava que aceitaríamos valor bem abaixo da dívida”, observa Valdir Roque.

Uma aposta que não deu certo, pois a única concessão feita a ela foi o parcelamento do débito em doze vezes, desde que antecipada uma entrada correspondente a 40% do total. O síndico define sua administração como “bem profissional”. O índice médio de inadimplência atual gira em torno de 3%, mas chegou a cair a 1,56%. Valdir Roque espera que ao longo do ano, depois de superada a fase de acúmulo das contas, os devedores pontuais voltem a pagar em dia. Não que ele fique esperando por melhoras. “Faço controle diário da posição financeira do condomínio em termos de recebimento e pagamento, identifico os atrasos e procuro forçar um acordo. O foco é esse, fazer um trabalho profissional, sem espaço para o amadorismo”, conclui.

Fonte: Direcional Condomínios

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