1 de abril de 2014   Publicado por: Garante Araribóia

O meu condomínio está irregular ou apresenta falhas construtivas? Veja como o síndico pode agir sem pânico

Três principais fontes de irregularidades podem gerar surpresas desagradáveis, transtornos e até mesmo causar tragédias aos condôminos e usuários das edificações: ocupação ilegal de área, de terreno contaminado ou falhas construtivas. Veja o que o síndico pode fazer nessas situações.

O uso de estrutura metálica de espessura inadequada foi a causa do desabamento parcial dos 14 andares do Edifício Senador, no centro de São Bernardo de Campo, em 6 de fevereiro do ano passado. A tragédia causou a morte de duas pessoas: uma criança que aguardava consulta médica e uma enfermeira. A conclusão é de duas perícias técnicas realizadas no local, uma contratada pela prefeitura da cidade e outra pelo Ministério Público Estadual. Como a obra data dos anos 70, as responsabilidades dos construtores prescreveram. Ou seja, não há como indiciar alguém pelo acidente, cujo estopim foi a execução de obras de impermeabilização na cobertura. A estrutura precária de sustentação do edifício, problema descoberto somente depois do desmoronamento, não aguentou o sobrepeso.

De acordo com o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, há três principais prazos relacionados à garantia das edificações: para vícios aparentes, como pinturas mal feitas e defeitos em portas, o direito à reclamação prescreve em 90 dias; já os vícios que só aparecem com o uso têm que ser notificados em até um ano após a sua constatação; e falhas relacionadas à estrutura podem ser reclamadas em até cinco anos. Paralelamente, os proprietários devem cumprir com as normas estabelecidas pelo Manual das Áreas Comuns da edificação, sob pena de perda da garantia. O Manual define prazos e procedimentos de manutenção preventiva sobre as áreas comuns e unidades exclusivas.

O advogado Michel Rosenthal Wagner observa que síndicos e condôminos possuem três caminhos para agir diante dessas situações: devolver o imóvel e pedir o dinheiro de volta, com indenização; não devolvê-lo e pedir parte do dinheiro de volta, com indenização; e solicitar que o serviço seja realizado da forma como foi contratado, caso em que também poderá solicitar indenização. Ele adverte, no entanto, que ações de indenização têm prazo prescricional de dez anos. Michel Wagner orienta que, ao identificar uma falha construtiva, o condomínio e/ou proprietário aja com rapidez, para evitar o agravamento das patologias. A demora pode trazer ainda desconforto e desgaste aos envolvidos e prorrogar o problema, pois algumas ações de alta complexidade exigem perícias e a produção de prova, o que pode levar até um ano, período em que “não se pode mexer na edificação”. Já para Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o melhor caminho, nesses casos, é buscar antes o diálogo e a conciliação, e partir para a via judicial caso a construtora se recuse “a participar da conversa”.

PÚBLICO OU PRIVADO?

Outra surpresa desagradável que pode assustar os condôminos é a descoberta de que eventualmente o empreendimento esteja ocupando área pública ou contaminada. Michel Wagner relata a situação de um condomínio localizado na Zona Norte de São Paulo, implantado há cerca de duas décadas, que recebeu algum tempo atrás uma intimação da Prefeitura, pedindo explicações sobre a ocupação de área pública por um de seus estacionamentos e uma de suas onze torres. Ora, o projeto de construção do empreendimento fora aprovado pela mesma Prefeitura, que expediu ainda o alvará para o início das obras e depois liberou o habite-se. Ninguém entendeu nada, até que uma comissão formada por 15 moradores, mais o síndico e o advogado, em reunião na subprefeitura da região, soube que há uma lei aprovada pela Câmara de Vereadores, mudando o traçado urbano do entorno e prevendo a implantação de uma via pública justamente no terreno do edifício e do estacionamento. É um caso típico de “sobreposição do público e do privado”, avalia Michel.

Apesar de o condomínio possuir toda a documentação em ordem e não ter culpa pelo imbróglio, a normalização de sua situação dependerá da aprovação de novo projeto de lei, de iniciativa de um vereador, pedindo a “desafetação” da área pública parcialmente “ocupada” pelo empreendimento. O advogado acredita que não haja riscos ao direito de propriedade dos condôminos, mas diz que o embaraço impede, por exemplo, o uso da área como garantia em eventuais ações judiciais.

O QUE FAZER EM OCUPAÇÃO IRREGULAR

Segundo Michel Wagner, o caso remete a uma falha recorrente do Poder Público: “não integrar os históricos envolvidos com determinada área” antes da aprovação de um projeto. Outra omissão comum é “ficar na postura passiva de não fiscalizar ocupações ou obras irregulares”. De outro lado, no entanto, o advogado sugere uma mudança no comportamento do consumidor, que passe a pesquisar a região antes de comprar um imóvel, além de ter uma postura mais cidadã, no sentido de fiscalizar o que acontece em seu bairro e acionar a Prefeitura quando suspeitar de obra irregular.

Mas com o problema instalado, as alternativas de síndicos e condôminos são, pela ordem, conforme enumera Michel Wagner:

1. Fazer o levantamento do histórico da propriedade através da documentação. Ou seja, recolher todos os processos administrativos, desde a aprovação do condomínio e as posturas municipais, até eventuais projetos que estejam pendentes;

2. Procurar um advogado especialista na área, para que o profissional identifique as medidas que devem ser tomadas em três esferas: na Prefeitura, observando as providências administrativas necessárias; na Câmara de Vereadores, verificando proposituras que deverão ser apresentadas e aprovadas para regularizar a área; e, “se nada disso funcionar”, recorrer ao Judiciário, finaliza o advogado.

Por Rosali Figueiredo

Fonte: Direcional Condomínio

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