16 de junho de 2016   Publicado por: Garante Araribóia

O desafio de administrar um condomínio misto

O desafio de administrar um condomínio misto

É corriqueiro dizer que ser síndico de um condomínio residencial ou comercial é um grande desafio, pois ao assumir esta função, se adquire uma série de encargos que, se feitos erroneamente, poderá ter de responder até criminalmente.

Então o que dizer de gerenciar edifícios mistos, que contam com os dois tipos de unidades. Não é fácil, é necessário ter mais conhecimento de administração condominial, o seguro é diferenciado e ocorrem, inclusive, mais conflitos.

O primeiro desafio começa já com o rateio, apartamentos e salas comerciais têm consumos distintos. Geralmente a parte residencial utiliza mais água do que as outras unidades e é comum a área comercial não utilizar elevadores. Em muitos prédios as convenções estabelecem que todo o custo mensal seja dividido com taxas referente à fração ideal, o que gera polêmica.

“A regra geral é: quem não usa não paga”, afirma o advogado Irineu Ramos Filho. Por isso, nesses casos o interessante seria mudar a convenção para estabelecer uma forma mais justa de contribuição, mas o problema é identificar a diferença do que cada área utiliza.

O advogado aponta um exemplo: Como verificar quanto de energia elétrica é gasto no elevador para não incluir esse valor no rateio das unidades comerciais? Não é fácil, mas os gastos com os reparos é mais simples de ser identificados e separados. Porém, “para mudar a convenção, é preciso aprovação da assembléia, e se a maior parte do condomínio for residencial, serão superiores em número de votos e provavelmente não aprovarão uma mudança dessas, pois para eles o mais interessante é ter mais unidades para ratearem os custos”, justifica o advogado.

Algumas convenções são mais sofisticadas e já contam com determinações para uso comercial e habitacional. O assessor de condomínios da administradora Brognoli João Batista conta que os prédios mistos que são seus clientes têm taxas diferentes para residencial e comercial, cada área rateia os serviços e equipamentos que utilizam. Na empresa, 10% dos edifícios atendidos são mistos.

O tipo de comércio existente também pode gerar conflitos no condomínio. “Um edifício de Jurerê já tentou fechar um bar que funcionava no térreo por causa do barulho, mas não conseguiu. Então os condôminos determinaram que no verão, período em que a região recebe mais visitantes, o estabelecimento tem que fechar às 2h para não atrapalhar o sono dos moradores. No inverno já é mais tranqüilo”, observa Batista.

O síndico profissional Luiz Fernando Juvenal da Silva da administradora Acontel, de Florianópolis, também esclarece que algumas atividades propensas a reclamações buscam saídas para não defrontarem com os residentes. Um exemplo são as lan houses que podem fornecer fones de ouvidos para os usuários para minimizar o barulho. Segundo ele, que é responsável por um prédio misto com 17 salas comerciais e 20 apartamentos em São José, o condomínio deve conter regras na convenção referente aos horários de expediente das lojas e ruídos.

Seguro

O valor do seguro também é diferente em condomínios mistos, mesmo se a maior parte do prédio for residencial, o preço será baseado na taxa de prédio comercial que é mais elevado. O corretor de seguros Ronaldo Conceição da Credite Seguros observa que, dependendo da ocupação, o custo pode ser até 30% mais alto. “No comercio tem maior risco de ocorrer um incêndio, pois tem mais equipamentos ligados à rede elétrica e mais circulação de pessoas.

Alguém simplesmente pode jogar uma chepa de cigarro aceso no lixeiro e provocar um incêndio, o que dificilmente ocorrem em residência, pois as famílias tem mais cuidado”, argumenta o corretor. Ele destaca que a própria loja pode fazer seguro de sua estrutura, muitas fazem junto com a de conteúdo, mas, neste caso, é necessário apresentar uma cópia da apólice para o síndico. “Sai mais caro separadamente, o mais barato é fazer com o condomínio”, aponta.

Na hora de comprar ou alugar uma unidade em prédios mistos é importante o interessado tomar alguns cuidados. Se for de uso comercial, “é indicado pedir a convenção e o regimento interno para verificar se ela coíbe o tipo de negócio que se quer colocar”, observa o sindico profissional Silva.

O advogado Irineu Ramos Filho explica que quem busca um apartamento para morada, também deve verificar a convenção, taxa condominial e garagens. Mas, “para idosos e quem tem crianças não é muito recomendado, pois geralmente tem mais barulho devido as unidades comerciais”, ressalta o advogado.

Fonte: CondomínioSC

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