3 de junho de 2013   Publicado por: Garante Araribóia

O Condômino Antissocial

O condomínio edilício constitui, atualmente, um dos assuntos de grande repercussão jurídica, envolvendo inúmeros aspectos, como as taxas de condomínio e sua execução, as regras estipuladas nas Convenções de Condomínio, a responsabilidade civil do síndico. Assim, cumpre incluir nas discussões o tema acerca das situações envolvendo o condômino antissocial e as suas consequências jurídicas, com base no Código Civil vigente.

Primeiramente, ao definir condomínio edilício, verifica-se a sua caracterização pela coexistência de áreas de propriedade particular, as chamadas unidades autônomas ou apartamentos, e áreas comuns, com domínio ou propriedade por mais de um condômino, conforme uma convenção condominial estabelecida de forma regular.

Assim, nos termos do artigo 1.331 do Código Civil, é possível a existência de edificações com parcelas de propriedade exclusiva e com parcelas de propriedade comum dos condôminos. A constituição do condomínio edilício é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, contendo as discriminação e individualização das unidades autônomas, definindo as áreas comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade autônoma, em relação às partes comuns; e segundo determinação do artigo 1.332, do Código Civil, deve-se estabelecer o fim a que se destina o condomínio.

Analisado o conceito de condomínio edilício passa-se à análise da figura do condômino, principalmente, daquele rotulado como antissocial, já que a definição das áreas de propriedade exclusiva e das áreas de uso comum pelos condôminos destaca o impacto das situações de incômodo causado pelo condômino que não respeita as regras da Convenção de Condomínio, nem as de conveniência e de bom senso.

É preciso, para tanto, a análise do artigo 1.336 do Código Civil que dispõe acerca dos deveres dos condôminos, em confronto com o que dispõe o artigo 1.335, acerca dos direitos do condômino:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Assim, condomínio significa dividir uma propriedade e zelar pela boa convivência entre os co-proprietários. O condômino antissocial é aquele que descumpre com freqüência as regras estabelecidas no artigo 1.336 do Código Civil, não respeitando o direito dos demais condôminos ao uso e sossego às partes de uso comum ou obstruindo o uso pacífico da unidade autônoma dos vizinhos.

De acordo com as disposições legais existem instrumentos para a solução do problema causado pelo condômino que possui comportamentos desapropriados e desrespeitadores da boa convivência em condomínio, como aquele que incomoda reiteradas vezes os vizinhos com som em alto volume, aquele que comete vandalismos nos bens das áreas comuns, entre outros.

Isto porque o artigo 1.337 do Código Civil prevê as penalidades para o condômino descumpridor das regras condominiais, podendo ser enquadrado como condômino antissocial, sendo-lhe atribuída a multa equivalente em até dez cotas do valor da taxa de condomínio, após a aprovação de 3/4 dos condôminos em Assembleia regularmente instalada.

Pode-se até afirmar a possibilidade de aplicação da penalidade de despejo por incompatibilidade de convivência, como instrumento de solução para condômino que não vive corretamente em condomínio a ser desapropriado das áreas de uso comum. Porém, deve-se ter muita cautela para a definição do tipo de condômino antissocial.

Com isso, conclui-se que atualmente o Código Civil prevê instrumentos de penalização para o co-proprietário de condomínio descumpridor das regras de convivência, deixando a cargo dos condôminos que decidam em Assembleia a aplicação da multa ou o ingresso da referida Ação de Despejo por incompatibilidade de convivência. Preza-se, assim, por meio dos instrumentos jurídicos, pela correção nos comportamentos dos condôminos, pela tranqüilidade, sossego e bom senso no uso das unidades autônomas, bem como no uso das áreas comuns do condomínio, estabelecendo-se uma boa convivência entre os co-proprietários e zelando-se pela boa conservação do patrimônio.

*Bruno Carlos Cruz Ferreira Silva é advogado, especialista em Direito Imobiliário.

Fonte: Folha do Condomínio

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