31 de julho de 2012   Publicado por: Garante Araribóia

O condomínio somente pode adquirir bens que cumpram com o objetivo de sua existência

O Condomínio edilício não tem personalidade jurídica. Portanto, segundo o advogado Rodrigo Karpat, “a ele é permitida a realização de um número restrito de negócios jurídicos, tais como administração dos seus passivos e ativos, abrir conta, efetuar aplicação financeira, adquirir bens, contratar serviços, comparecer em juízo ativa e passivamente. Sendo vetado, conforme entendimento jurisprudencial, que não pode adquirir bens que estejam além do objetivo de sua existência”. Esse pressuposto baliza muitas das restrições aos atos do condomínio, conforme análise apresentada abaixo pelo advogado.

Aumento do patrimônio condominial 
“O condomínio não pode fugir do fim a que se destina. Pode comprar um carro se este for necessário para a ronda. Poderá adquirir uma furadeira se esta for para o condomínio. De forma alguma, no entanto, poderá exercer funções inerentes às empresas. Alguns condomínios comerciais possuem serviços. Se estes serviços auferem lucro em tese infringem o objetivo social dos condomínios.”

Regularização de novas áreas de garagem
“Essa é uma modificação que necessita da unanimidade dos condôminos por interferir sobre o direito de propriedade. A assembleia precisa ser convocada com esta finalidade específica e obter 100% de aprovação dos condôminos. O Artigo 1.342, do Código Civil, diz:

A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Já o Artigo 1.343 determina:

A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Será necessária ainda a contratação de um engenheiro para realizar o projeto, obter a aprovação da prefeitura.

Caso o potencial construtivo do terreno já tenha atingido seu percentual máximo, a obra não poderá ser realizada.

Após os itens anteriores, será necessária a modificação no memorial de incorporação e substituição no registro de imóveis juntamente com a adequação da convenção, contendo as modificações e o recálculo da nova fração ideal das unidades. Finalmente, deverá ser modificada cada matrícula das unidades no Registro de Imóveis.”

Imóveis arrematados de inadimplentes
“O condomínio poderá adjudicar o bem em função da dívida. Esta opção deve ser analisada com cautela. E se realizada o condomínio poderá enfrentar dificuldade para registrar o imóvel. Ele deverá preferencialmente vender a unidade e reverter os valores ao seu caixa, já que em determinado momento teve que aumentar a taxa condominial por causa da inadimplência destas unidades. Caso aufira lucro ou opte em locar a unidade, deverá observar o Ato Declaratório Interpretativo nº 2, de 27/03/2007, por meio do qual os condôminos – pessoas físicas de edifícios residenciais e comerciais – estão obrigados a declarar no seu Imposto de Renda a receita auferida pelo seu condomínio na locação de espaço, seja para restaurante, garagem terceirizada, aluguel de espaço para antena, entre outros.”

Aquisição de áreas anexas e demais bens
“Caso seja a vontade da unanimidade dos condôminos, é possível essa aquisição, através de assembleia geral convocada para este fim e que atenda à finalidade a que o condomínio se destina.

O condomínio somente pode adquirir bens que cumpram com o objetivo de sua existência. Se o carro for útil à vida do condomínio, como rondas em viaturas em um condomínio-clube, não há problema. Porém, se for condomínio de uma única torre, onde o carro seja destinado à utilização de rodízio de moradores, será vetado por fugir do objetivo de sua existência.

Quanto aos bens materiais, compete ao síndico zelar pela “guarda das partes comuns” (Artigo 1.348/Inciso V, Código Civil). Isso pressupõe, por exemplo, equipamentos como computadores, câmeras de CFTV, mobiliário da administração e portaria, mobiliário do hall social, lixeiras, ferramentas etc. Caso contrário, o síndico responderá inclusive civil e criminalmente pelas omissões e falta de ação.”

Fonte: Direcional Condomínios

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