28 de março de 2014   Publicado por: Garante Araribóia

Locação de espaços físicos (sobrelojas, térreos e coberturas)

Cuidados indispensáveis na busca por renda extra

Juscelino Ramos é zelador há 18 anos de um prédio misto localizado em São Paulo. Com 24 apartamentos, o edifício conta com dez lojas, como lanchonetes e copiadoras na galeria, parte térrea do condomínio, e oito escritórios de advocacia no 1° andar. O movimento, durante o dia todo, é grande. A galeria é aberta às 8h da manhã e às 19h encerra o atendimento a clientes. “Os que trabalham aqui podem ficar até mais tarde”, conta o zelador. No entanto, o condomínio em que Ramos trabalha não conta com um esquema de segurança mais forte, como câmeras. Os elevadores que levam aos escritórios e aos apartamentos dos moradores são abertos a todos. “Eu sei bem quem está vindo para subir aos apartamentos ou para ir aos escritórios e lojas. Também sei exatamente quem mora aqui no prédio”, afirma Juscelino, que recebe ajuda do porteiro no monitoramento. O zelador se orgulha em dizer que nos quase 20 anos de serviço, nunca aconteceram assaltos ou outras complicações no condomínio por conta do uso comum dos espaços, compartilhados por moradores, clientes e locatários da área comercial e de serviços.

Contudo, este caso é uma exceção, pois muitos prédios mistos causam bastante dor de cabeça tanto para zeladores, condôminos, síndicos e empresários, justamente por questões relativas à segurança, ao incômodo com o barulho e também em questões ligadas aos tributos, entre outros. No caso do edifício em que Juscelino faz a zeladoria, os moradores se mudaram sabendo como o esquema funcionava, pois o condomínio sempre foi misto. Para prédios que ainda estudam implantar o modelo de uso misto, o diretor jurídico da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), José Roberto Graiche Júnior, alerta que a locação de áreas comuns, quando não autorizada por assembleia, é ilegal. Quando autorizada, ainda deve contar com quórum estabelecido pela Convenção. “Muitos juristas entendem que esse quórum deve ser o da unanimidade, em função da restrição de uso da parte comum em relação a cada condômino”, diz. Então, para que tudo seja feito seguindo as normas da legislação, todos os moradores devem concordar com a proposta para locação, caso contrário nada feito.

COMO EVITAR PROBLEMAS FUTUROS
Segundo Graiche Júnior, cuidados com o tipo de estabelecimento a ser autorizado e a frequência de pessoas que poderá atrair também são importantes para colocar em discussão numa assembleia. “Deve-se evitar que o espaço locado se destine a atividades barulhentas ou que atraiam grande volume de pessoas, tumultuando a rotina do edifício e trazendo incômodos aos demais condomínios, além de onerar o caixa comum”, alerta. A sugestão é que o síndico, ao possuir interesse em abrir espaços da área comum para locação, organize uma assembleia e destaque o proveito econômico que poderá ser obtido a partir do serviço, e também verificar as disposições convencionais pertinentes. Também existe a procura de coberturas para instalação de antenas, o que José Roberto acredita que não traga problemas, desde que executada por empresas ou pessoas especializadas. “O processo considera custo, local de fácil acesso para manutenção e local de boa recepção e encaminhamento do sinal”, pondera. O que pode ocorrer são algumas interferências nos aparelhos eletrônicos dos moradores, visto ser um receptor de energia.

A advogada Evelyn Gasparetto, coautora do livro “Administrando Condomínios”, destaca que antes de ser assinado um contrato para liberar a locação, devem ser observados alguns aspectos, tais como a tributação do valor auferido pelo condomínio e responsabilidades sobre acidentes, prazos e pagamentos. Tudo deve ser bastante detalhado para que problemas futuros possam ser evitados. “O Ato Declaratório Intepretativo n° 02/2007, da Secretaria da Receita Federal, disciplina o tratamento tributário que deve ser dado às receitas de aluguel lucradas pelos condomínios na locação de partes comuns da edificação”, afirma. Ainda na assembleia, Gasparetto diz que deve ser discutida como será feita a distribuição das rendas, tudo com a devida aprovação dos condôminos.

A segurança também deve aumentar. O uso de câmeras e outros mecanismos para monitoramento é um parceiro indispensável inclusive para prédios mistos, não excluindo a extrema importância de haver funcionários devidamente treinados e capacitados para lidar com as diferentes situações cotidianas que um condomínio desse tipo enfrenta. “Quanto maior o fluxo de pessoas, maior o risco para a segurança”, conclui o diretor jurídico da AABIC.

Por Rafael Lima

Fonte: Direcional Condomínios

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