29 de novembro de 2012   Publicado por: Garante Araribóia

Inspeção garante saúde do prédio

Vistoria de rotina verifica manutenção das edificações e pode reduzir em até 50% gastos do condomínio com problemas estruturais.

Marcos Borges/ Gazeta do Povo / Os engenheiros especialistas em inspeção predial Ana Paula Arcoverde e Harro Zwiener vistoriam fissuras na estrutura de um imóvel

Os engenheiros especialistas em inspeção predial Ana Paula Arcoverde e Harro Zwiener vistoriam fissuras na estrutura de um imóvel

A periodicidade nas inspeções prediais ajuda a reduzir em até 50% o custo com a recuperação de danos estruturais no imóvel.

A importância da ins­peção nasce com o próprio edifício e, de acordo com especialistas, o principal objetivo é identificar qual a manutenção correta para cada período de vida da construção.

Realizar vistorias cons­tantes e seguir o plano de manutenção são passos importantes para manter o desempenho e, principalmente, a segurança dos edi­fícios. Uma infiltração da caixa d’água, por exemplo, se não tratada logo no iní­cio, pode comprometer a estrutura de concreto, causando uma corrosão cujo tratamento é maior que a manutenção da própria caixa d’água.

Segundo a arquiteta, engenheira de segurança do trabalho e vice-presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Paraná (Ibap-PR), Vera Lúcia de Campos Corrêa Shebalj, muitas pessoas se tornam síndicas e não percebem a importância em cuidar de infiltrações ou fissuras. “Eles não tornam estes detalhes como prioridade. De acordo com o Código Civil, o síndico responde civil e criminalmente pelo que acontece no condomínio e muitas pessoas não têm noção desta responsabilidade”, aponta.

Entidades ligadas ao setor reforçam a importância de contratar profissio­nais capacitados e habili­tados para desenvol­verem as inspeções. Desta forma, minimizam-se os pro­blemas que poderiam surgir a partir de vistorias superficiais.

Custo

A hora técnica de um perito custa cerca de R$ 300 e o profissional usa uma média de 10 horas técnicas para concluir um check up de uma edificação.

Na conta do condomínio, isso representa um gasto de R$ 3 mil com a inspeção, fora custos com manutenção se necessária.

“A inspeção não é um custo, é um investimento. Se a patologia não é tratada hoje, daqui um ano pode estar muito pior e o custo aumenta no mínimo 30%, dependendo da situa­ção até 50%. As pessoas têm de saber que o condomínio é como uma empresa, não é particular, tem de olhar de uma forma comercial, um patrimônio”, explica Vera. Segundo ela, não adianta o proprietário se preocupar apenas com a valorização de sua unidade se o prédio todo estiver com problemas.

Periodicidade

Não há legislação municipal que obrigue a perio­dicidade na inspeção pre­dial. No entanto, especialistas orientam para que, pelo menos, a cada dois anos o edifício passe por uma vistoria, especialmente se tiver finalidades comerciais. “Em um residencial, é possível ter uma inspeção a cada três anos e se for um prédio novo, dependendo do estado, pode levar até mais tempo. Mas prédios comerciais lidam com mais vidas diariamente, tem de ter manutenção e correção mais rápidas, a cada dois anos ou até mesmo anualmente”, aponta a vice-pre­sidente do Ibap nacional.

A gerente da regional de Curitiba do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Paraná (Crea-PR) Adriana Casagrande alerta que o período maior ou menor vai depender ainda dos problemas que forem apontados na edificação. “Se o zelador verifica algumas rachaduras pequenas e se elas aumentarem, mudarem de cor ou estão acumulando água, não é possível esperar dois anos, tem de fazer uma nova ins­peção logo”, alerta.

Cuidados começam ainda durante a obra

A inspeção da segurança e manutenção de uma edificação deve começar antes mesmo de entregar as unidades aos moradores. Isso porque a estrutura apresenta movimentos de acomodação. Seja por conta do calor ou do frio, que expande e contrai o concreto, seja pela influência de terceiros que reformam os imóveis nos terrenos próximos.

O movimento do concreto, por exemplo, pode causar o surgimento de fissuras nas paredes, próximos às vigas e, caso estas fissuras cresçam, acumulem água ou ainda mudarem de cor, tornam-se problemas mais sérios.

“Em Curitiba ainda não é regra, mas em São Paulo é sempre feita uma inspeção no final da obra. A própria construtora contrata um perito, ou o condomínio contrata um profissional que inspeciona o prédio como um todo, nas áreas comuns caso seja solicitado pelo síndico ou nas unidades privativas se o morador quiser”, explica a engenheira civil e de segurança do trabalho, especializada em avaliação e perícias de engenharia, Ana Paula Felippe Arcoverde. A engenheira comenta ainda que, nesta primeira vistoria, o perito analisa se não há patologias visíveis e se o edifício está dentro das normas. A primeira inspeção assegura que o produto que será entregue está em boas condições. “Os condomínios também podem solicitar o serviço quando a construtora entrega. É preciso lembrar que o comprador tem 90 dias para solicitar o conserto de qualquer vício aparente, como janelas instaladas erradas, portas tortas, entre outros”, diz.

Garantia

A construtora responde pela construção até cinco anos depois de entregue o imóvel, como prazo de garantia. Por conta da data, a engenheira sugere que os moradores e síndicos solicitem às empresas uma inspeção quando a obra completar quatro anos. Outra sugestão é que o síndico siga as recomendações do ma­nual do imóvel, entregue pela construtora quando a obra é finalizada.

Manutenção

Apontar o erro e corrigi-lo no tempo certo

A finalidade da inspeção é apontar a manutenção adequada para cada edifício de acordo com seu estágio de vida. O resultado principal da vistoria é o plano de manutenção. Através dele, o engenheiro aponta ao síndico e moradores quais são os problemas encontrados no edifício, bem como as soluções e a gravidade de cada um deles.

O profissional define ainda as prioridades para aquela construção de acordo com a gravidade dos problemas encontrados.

O detalhamento auxilia os síndicos e administradores a organizarem o orçamento do fundo de reserva para tratar de cada situação.

“Muitas vezes o condomínio não tem como cuidar de tudo de uma só vez. O profissional programa então as prioridades”, afirma a engenheira civil e de segurança do trabalho especializada em avaliação e perícias de engenharia Ana Paula Felippe Arcoverde.

Normalmente, os cuidados com os problemas apontados pelo plano não são feitos pelo mesmo engenheiro que os encontrou. Segundo o engenheiro e coordenador do curso de perícia de edificações do Instituto IDD, Maurício Bianchini, o ideal é que outra empresa seja contratada para a recuperação da edificação, pois garante uma melhor prática do serviço. “O profissional que fez o laudo pode fiscalizar os serviços, assessorar. Nada impede que ele faça o laudo e cuide da recuperação, mas seria uma melhor prática se ficasse apenas com uma etapa”, explica.

Cuidados

Além da recuperação das áreas afetadas por patologias construtivas, o laudo do plano de manutenção também pode trazer algumas sugestões e cuidados para que a construção mantenha a vida útil. Pequenos cuidados como a limpeza das caixas d’água e da fachada em determinados períodos, higiene dos aquecedores e sistema de ar condicionado são algumas orientações. (AM)

Normas

A visão técnica sobre a estrutura, a partir da inspeção, visa garantir que nenhum detalhe seja esquecido.Verifique abaixo o método usado pelos engenheiros nas inspeções prediais:

- Os peritos determinam o nível de inspeção de acordo com o tamanho e a complexidade da estrutura, se será necessário formar uma equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos. Os edifícios são classificados em nível 1, 2 ou 3;

- O segundo passo é a análise da documentação administrativa, técnica, de manutenção e operação da edificação, desde a convenção e regimento interno do condomínio até certificados de cuidados do prédio, como o Relatório de Inspeção Anual de Elevadores, Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA) e laudos de inspeção predial anteriores;

- Os profissionais conversam ainda com moradores, responsáveis edificação (síndico, administrador ou gestor predial) e proprietários sobre aspectos cotidianos do uso e manutenção do imóvel;

- Após verificação das estruturas, os peritos classificam as anomalias de acordo com o grau de risco que elas oferecem:

- Risco crítico: chances de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente, perda do desempenho e funcionalidade, aumento do custo de manutenção e recuperação, além do comprometimento da vida útil da edificação;

- Risco médio: provoca perda parcial do desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo direto aos sistemas, mas ainda assim com deterioração precoce do edifício;

- Risco mínimo: causa pequenos prejuízos à estética, sem probabilidade de ocorrência de riscos críticos e regulares. Baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.

- Definição das prioridades: o que deve ser feito primeiro, o que é mais urgente à segurança da edificação e dos moradores.

Fonte: Gazeta do Povo

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