12 de novembro de 2012   Publicado por: Garante Araribóia

Inadimplência prejudica todos os moradores

Caso a receita com a taxa não cubra todas as despesas, os síndicos recorrem ao fundo de reserva ou a empréstimos para quitar as contas do mês.

Marcos Borges/ Gazeta do Povo / A síndica Paulina Batista Pieroni, administra o residencial Serra Azul que tem 96 condôminos
A síndica Paulina Batista Pieroni, administra o residencial Serra Azul que tem 96 condôminos

A falta de pagamento da taxa de condomínio atrasa não somente as contas do edifício, como também influencia o bolso dos moradores que quitam a cobrança dentro do prazo de vencimento. Cada convenção traz o período exato em que o condômino tem para saldar a taxa atrasada. Normalmente, a partir do primeiro vencimento, o morador já pode ser considerado inadimplente e perde alguns benefícios como o uso das áreas comuns ou a possibilidade de votar e ser votado nas assembleias.

Segundo dados do Sindicato de Habitação e Condomínio do Paraná (Secovi-PR), o índice de inadimplência das taxas condominiais foi de 7,8% em agosto de 2012. Dentre os ue estão nessa situação, um em cada dez está sendo cobrado judicialmente.

Ratear a taxa entre os moradores não é a prática comum dos condomínios. Caso a receita fique abaixo das despesas correntes, o que normalmente ocorre é o uso do fundo de reserva para o pagamento das dívidas do condomínio antes que atrasem. Segundo a advogada especialista em direito imobiliário do grupo jurídico LS Queiroz, Elisete Machado, quem acaba pagando pelo inadimplente são os moradores que pagam em dia, já que os recursos do fundo precisam ser repostos. “O fundo tem uma finalidade, é para emergências, obras, reparos. Cerca de 10% da taxa de condomínio vai para o fundo. Se não tem dinheiro, como eu cubro a emergência?”, questiona.

Caminho para cobrança

A primeira ação do síndico ou da administradora com o inadimplente deve ser o diálogo. Caso a taxa não seja paga após um contato amigável, o síndico pode entrar com uma ação judicial contra o proprietário. “O síndico não pode tentar receber de forma coercitiva, não pode cortar a água do imóvel, não pode constranger o proprietário”, explica a advogada especialista em direito imobiliário Josélia Kuchler.

Há mais de quatro anos, A dona de casa Paulina Batista Pieroni é síndica do residencial Serra Azul, no bairro Portão, em Curitiba, que tem 96 condôminos. Ela garante que sempre conseguiu resolver todos os problemas com os moradores inadimplentes na base da conversa. “Negocio, faço a proposta, ouço a proposta dele e assim tenho conseguido receber tranquilamente”, explica. “Teve apenas um caso que eu entrei na Justiça, mas depois não foi para frente, porque o advogado conseguiu um acordo com a pessoa”, conta.

O valor mínimo da dívida para ser cobrada na esfera judicial deve ser de pelo menos R$ 500, segundo a advogada Elisete Machado, que calcula as custas com cartórios mais os serviços de advogado que podem ser cobrados após o êxito da ação.

O síndico pode entrar ainda com ação através do Juizado Especial Cível, mas é preciso ficar atento para que o pedido não ultrapasse 40 salários mínimos (até R$ 24.880).

O Secovi-PR tem um departamento que os síndicos na cobrança das taxas de condomínios em atraso. Uma parceria da entidade com o Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR), através do Juizado Especial Cível, criou o Juizado Informal de Condomínios (Juicond), onde são realizadas audiências conciliatórias de quitação de débitos de taxas condominiais.

Nomear devedor em assembleia não é ilegal

O Código de Defesa do Consumidor impede que o consumidor inadimplente seja exposto ao ridículo ou submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. No entanto, segundo a advogada Josélia Kuchler, a jurisprudência considera que a relação entre morador e o condomínio não se trata de uma relação de consumo, não sendo regulada pelo CDC, mas pelo Código Civil. Desta forma, se o síndico listar durante a reunião de condomínio os apartamentos ou moradores inadimplentes, não se trata de constrangimento.

“O que não pode é colocar no elevador ou em qualquer área comum a lista de nome dos inadimplentes, porque lá todo mundo vê, seja morador ou visitante ou prestador de serviço. O poder judiciário entende que pode até caracterizar danos morais”, explica. Nestes casos, a intenção do síndico não é meramente prestar contas do condomínio, mas constranger ou coagir a pessoa.

Segundo a advogada, durante a assembleia não há problemas em fazer esta citação, desde que, claro, a forma como o síndico aponta os inadimplentes seja adequada. “Vai depender de como o síndico fala isso. Se ele diz de forma a constranger, não pode. Mas se for prestação de contas, informando que os apartamentos tais e tais estão inadimplentes, não tem problema”, explica. Josélia conta que o síndico pode ainda citar os nomes dos moradores, visto que ele deve prestar contas do condomínio. “Quando ele presta contas, não tem como omitir quem pagou, quem não pagou”.

Finanças

Atraso acima de 20% inviabiliza o condomínio

Se dois em cada dez moradores decidir atrasar o pagamento da txa mensal do rateio, o condomínio corre o risco de não conseguir banca todas as despesas correntes do mês. Mesmo considerada alta, a margem de 20% é considerada limite para a saúde financeira da administração. A partir desse ponto, a situação passa a ser crítica. “Um índice de 20% já é preocupante, mas algo acima disso ou ao redor de 40% é quase uma falência. Você tem metade das despesas recebidas e as outras o fundo de reserva não vai dar conta de cobrir”, explica a advogada do grupo jurídico LS Queiroz Elisete Machado.

Neste tipo de situação, Elisete conta que muitos condomínios contratam uma empresa que antecipa o valor dos inadimplentes. “A empresa fica com o passivo e os moradores pagam à empresa para que o condomínio receba o valor em dia”, finaliza.

A síndica Paulina Batista Pieroni conta que para evitar problemas com inadimplentes, ela sempre distribui um boletim informativo com o orçamento e as despesas para aquele mês. “Nas assembleias ordinárias de fim de ano já faço a previsão do orçamento do próximo ano com todas as obras previstas, assim as pessoas já têm consciência de quanto vão pagar”, conta. (AM)

Rateio

Imóveis novos já vendidos também pagam taxa

A principal discussão sobre a inadimplência nos condomínios novos é que muitas unidades já foram vendidas, mas ainda não foram habitadas. E nem sempre os futuros moradores mantém o pagamento da taxa do condomínio em dia.

Para que um condomínio seja instituído, é preciso uma assembleia com os proprietários e moradores definirem, dentre outros assuntos, quanto será pago de taxa.

“Às vezes falta o contato, as pessoas não tem informação de que já teve uma assembleia para instituir o condomínio”, conta a advogada especialista em direito imobiliário Elisete Machado.

Já nas unidades ainda não vendidas, a responsabilidade sobre qualquer cobrança referente ao condomínio é da construtora responsável.

Inadimplência nos maiores

Segundo a assistente de cobrança Graciele dos Santos de Melo, a inadimplência não segue uma regra e atinge qualquer residencial, mas apresenta algumas tendências. “Geralmente, condomínios que não têm tantas unidades, não tem tanta inadimplência. Um condomínio com quantia maior de apartamentos, a probabilidade de atraso é maior, mas normalmente, a maioria dos condomínios sem inadimplência não chega a 100 apartamentos”, explica. (AM)

Fonte: Gazeta do Povo

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