6 de março de 2015   Publicado por: Garante Araribóia

Inadimplência: como minimizar os impactos nos condomínios

Inadimplência: como minimizar os impactos nos condomínios

Inadimplência: como minimizar os impactos nos condomínios

Economicamente, o Brasil inicia o ano em crise e os impactos são percebidos pelas famílias brasileiras já no mês de janeiro. De acordo com a Serasa Experian, a inadimplência do consumidor sofreu alta de 4,1% em relação a dezembro, sendo a maior alta para o mês desde 2003. Em Santa Catarina, pesquisa divulgada pela Fecomércio aponta aumento de 4,7% no índice de endividamento dos consumidores catarinenses no mês de janeiro em comparação ao mês de dezembro. Para a entidade, o dado atingiu o maior percentual da série histórica, iniciada em janeiro de 2013. Dos municípios catarinenses, Florianópolis é a cidade que tem o maior percentual de famílias endividadas, com 87,8%; seguida por Chapecó, com 51,4%; e Joinville, com 51,2%. Aumentos sazonais de impostos, taxas e enfraquecimento do mercado de trabalho estão entre as causas que levam os consumidores a terem dificuldades de honrarem com seus compromissos financeiros.

Especialistas da área condominial incentivam o reforço no controle da inadimplência nos condomínios. “Em quadro de crise que se instala o consumidor, não conseguindo pagar todas as suas dívidas, prioriza a quitação dos débitos com penalidades maiores como o cartão de crédito, financiamento do carro. A taxa do condomínio, que hoje tem multa de 2% e juros de 1%, fica por último”, observa o advogado especialista na área condominial Alberto Calgaro. De acordo com o presidente da Secovi Florianópolis /Tubarão, Fernando Willrich, a previsão é que a taxa condominial tenha de ser reajustada acima dos valores de inflação, o que pode elevar a inadimplência. “Percebemos que os síndicos, preocupados com o cenário, já estão se movimentando e nos procuram para obter informações a fim de minimizar os impactos”, diz.

O que fazer diante das previsões?

Acompanhar de perto

Essa é a principal recomendação dos especialistas. E quem comprova o bom resultado dessa rédea firme é o síndico Érico Gomes do residencial Dona Isabel, em Florianópolis. Contador aposentado, o gestor aplica sua experiência profissional na cobrança e controle de finanças do condomínio. “Se percebo o atraso de um mês do pagamento da taxa já aciono o condômino e pressiono para a quitação. O pagamento, em geral, é realizado em seguida”, conta. “Quanto mais de perto o síndico acompanha, melhor é a condução da inadimplência”, ressalta Alberto Calgaro.

A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do proprietário, portanto este precisa ficar ciente em caso de atraso no pagamento por parte do ocupante. Calgaro observa a importância de se manter o cadastro dos condôminos atualizado. “O inquilino deixa de pagar o condomínio e o proprietário nem fica sabendo. O síndico precisa ter os dados do condômino para localizá-lo e informar do débito para que ele pressione o morador”, salienta.

A falta do pagamento da taxa condominial pode também ocorrer por questões práticas, meramente operacionais, simples de se resolver com diálogo e informação. “Às vezes o condômino quer tirar alguma dúvida ou mesmo solicitar segunda via de boleto. Diariamente estou no escritório do condomínio com a porta aberta das 14h às 16h para negociar e conversar”, diz o síndico Érico, que relata o caso de uma condômina, senhora de idade, proprietária de um apartamento em outro condomínio, que comentou sua dificuldade em pagar a taxa vencida do outro imóvel porque não encontrava o síndico para pedir via do boleto. “Se a pessoa está devendo, não tem boleto, nem encontra o síndico para conversar, esse pode ser o início de uma inadimplência mais difícil de ser resolvida no futuro”, alerta.

O condômino que deixa de pagar a taxa onera os demais proprietários a pagarem por ele, já que a taxa condominial é a mera divisão das despesas do condomínio. “Quem deixa de pagar o condomínio precisa ter ciência de que o vizinho está pagando por ele”, orienta o advogado Alberto Calgaro.

Manejos administrativos

No condomínio Dona Izabel, o síndico Érico conta que 70% dos imóveis são locados e administrados por imobiliárias. Diante dessa realidade, o síndico pediu apoio das empresas do ramo. “Eu converso com as imobiliárias e peço para que elas incluam a taxa do condomínio junto à cobrança do aluguel e percebo que essa medida reduz o estresse da cobrança”, conta. Nos casos em que o proprietário faz o contrato de locação direto com o inquilino, o síndico Érico solicita ao condômino que cobre o aluguel com a taxa e repasse o valor ao condomínio.

Avaliar cortes de despesas no orçamento é uma medida recomendada pelo advogado especialista na área condominial, Fernando Willrich. “Um aumento desproporcional na taxa do condomínio tem grandes chances de acarretar em aumento da inadimplência. Uma solução é conter os gastos”, alerta. O síndico Érico compartilha a sua experiência de sucesso no condomínio Dona Izabel, no qual, durante sua gestão, mantém as contas equilibradas e taxas em dia. “A conta é simples. Quando se economiza, o custo baixa e a taxa é reduzida, tornando-a mais acessível ao bolso do condômino. Tomo medidas de economia durante a elaboração da previsão orçamentária”, relata.
Érico Gomes, síndico do residencial Dona Isabel, em Florianópolis

Érico Gomes, síndico do residencial Dona Isabel, em Florianópolis

Negociação da dívida

O síndico tem obrigação de promover a cobrança da taxa, conforme prevê o Código Civil. Esse acompanhamento pode ser feito pelo próprio gestor ou por mediação de um advogado ou escritórios de cobrança. Algumas medidas precedem ações judiciais, aplicadas quando a taxa vencida computa pouco tempo de atraso. O envio de uma carta de cobrança para o condômino é uma atitude que pode resolver o problema. O advogado Calgaro alerta, no entanto, que é preciso ter cuidado para não realizar atos excessivos de cobrança, de modo que possa gerar constrangimento. “O síndico jamais pode publicar a relação de inadimplentes e nem a relação dos que pagaram o condomínio em murais do condomínio. Isso dá direito ao condômino a buscar indenização por danos morais. A cobrança precisa ser reservada”, aponta.

Um bom acordo é melhor do que uma briga na Justiça. Se o condômino se comprometer a pagar a dívida do condomínio em parcelas é sugerido aos síndicos que aceitem a proposta, conforme orientação do advogado Alberto Calgaro, que explica: “sem conceder desconto, o condomínio faz o acordo com todos os encargos monetários previstos na legislação. O síndico não tem poderes para dar desconto sem autorização da assembleia geral. O dinheiro não é dele”. No condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis, o síndico Audir Paulo Walter conta que após 30 dias do vencimento da taxa repassa ao advogado para notificar o proprietário por escrito da inadimplência. “Dou um prazo de cinco dias. Se o condomínio se manifesta para negociar, autorizo o parcelamento em até duas vezes com assinatura de promissória”, conta.

Fundo de reserva

O Fundo de reserva é um recurso ao qual o condomínio pode recorrer em situações de inadimplência. É uma contribuição mensal que tem a finalidade de sanar emergências, gastos não previstos no orçamento, inclusive suprir um rombo nas contas gerado pela inadimplência. “Para utilizar o fundo de reserva o síndico deve convocar os condôminos em assembleia para pedir autorização”, orienta o advogado Calgaro observando que se a inadimplência estiver alta no condomínio este pode ser um recurso paliativo e emergencial. “Despesas como pagamento de funcionários, por exemplo, não podem atrasar”, pontua. Em geral, o percentual do fundo de reserva é fixado em 5% a 10% da taxa do condomínio.

A Cobrança Garantida também é uma opção que alivia o estresse com a inadimplência. Trata-se de um contrato entre o condomínio e uma empresa do ramo que antecipa a receita do condomínio, independentemente do pagamento da taxa pelo condômino na data do vencimento. O dinheiro é disponibilizado ao síndico para gerenciar o condomínio, realizar benfeitorias e melhor prever o orçamento. A contratada se responsabiliza por efetuar a cobrança aos condôminos e resgatar o valor adiantado.

Medidas extrajudiciais e ação judicial

Uma opção que minimiza o estresse, além de dar melhor encaminhamento ao assunto da inadimplência no condomínio, é a contratação de um advogado, profissional capacitado para mediar a questão com responsabilidade. Nas ações de cobrança extrajudiciais é necessário agir com cautela. Qualquer deslize pode levar o condomínio a responder por uma ação judicial por danos morais e outros recursos. O síndico do Condomínio Solar das Orquídeas, Audir Paulo Walter considera a participação de um advogado essencial no processo de cobrança. “O profissional, além de dominar o assunto, também impõe respeito. O síndico é uma pessoa que está todo dia presente no prédio, cria-se uma rotina e agir sozinho é como uma visita familiar, sem muito crédito. Para funcionar tem que ter um terceiro mediador”, destaca.

Corte de serviços

Alguns condomínios adotam o corte de itens ao condômino inadimplente. Segundo Calgaro, desde que esteja previsto na Convenção do condomínio, é possível efetuar o corte de gás e restringir o direito do inadimplente ao uso de algumas áreas comuns, como piscina, salão de festa e academia. “Se estiver previsto em Convenção o síndico se isenta de qualquer responsabilidade em decorrência de ação Judicial por parte do condômino”, explica. Todavia, o especialista alerta para os excessos. Alguns itens são essenciais para a vida e locomoção do condômino. Água, elevador, interfone, por exemplo, não podem ser restringidos. “Em ação judicial, se o responsável pela ação for um Juiz mais humanista ele pode considerar o corte desses itens como excesso”, observa. Além disso, a garagem, que por direito é do proprietário, não pode ser interditada. “A garagem, em geral, é propriedade do condômino na negociação de compra do imóvel. O direito de propriedade deve ser observado”, diz.

Inscrição no SPC

Desde que esteja previsto em Convenção, o atraso no pagamento da taxa condominial pode levar o nome do condômino ao cadastro de inadimplentes, como os do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa. Conforme lei estadual vigente desde março de 2014, o condomínio pode protestar o nome do proprietário no cartório. Com nome na lista, o condômino enfrentará dificuldades para realizar operações de crédito ou abrir contas bancárias. Segundo Calgaro essa medida pode ajudar, mas precisa ser feita com muito critério e cuidado. “Constatar e confirmar a existência real da dívida e o responsável por ela é imprescindível. Pode acontecer do apartamento ser vendido e o condomínio, indevidamente, inscrever a pessoa errada no SPC, o que acarreta em danos morais. Em prazo de até 5 dias do pagamento, a baixa do nome deve ser efetuada”, alerta.
Audir Paulo Walter, síndico do condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis.

Audir Paulo Walter, síndico do condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis.

Arbitragem

Criada em 1996, a Câmara de Arbitragem é uma opção para resolver problemas de inadimplência com celeridade e resolve diversas questões com o mesmo poder de uma sentença Judiciária comum. A sentença arbitral isenta, inclusive, de registro em cartório. O custo para a mediação da Câmara de Arbitragem é baixo e a pendência é, geralmente, resolvida. A Lei de Arbitragem não exige presença de advogado, embora seja recomendável essa participação. Para iniciar o processo, é obrigatória aprovação da maioria dos presentes em assembleia condominial. Várias empresas atuam como Tribunal de Arbitragem. O nome da escolhida deve ser ratificado pela assembleia. O síndico reúne a documentação e provas de inadimplência e leva até a Câmara Arbitral, que fará a convocação das partes envolvidas para fazer a conciliação e dar andamento ao processo.

A partir do momento em que o síndico percebe que as medidas extrajudiciais não resolvem, é importante agir rápido e pleitear ação Judicial. O condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis, move processo decorrente de uma inadimplência no valor de 40 mil reais. O síndico Audir Paulo Walter relata que o imóvel já foi para leilão, mas devido ao valor alto da dívida condominial ninguém se interessa pela compra. “O condômino já compareceu a várias audiências e se viu perdido. Saiu da unidade, que está fechada até a resolução”, conta. A ação judicial é lenta e obedece a uma série de etapas e prazos, o tempo de duração depende da complexidade de cada caso. “Sempre tenho inadimplência. Após 90 dias passados, se o condômino não entrou num entendimento de negociação solicito ao advogado para providenciar o ajuizamento”, relata o síndico.

Por Kalyne Carvalho

Fonte: CondomínioSC

sem comentários publicado em: Notícias
Não há palavras-chave associadas com este artigo.

Deixe uma resposta

O seu endereço de email não será publicado Campos obrigatórios são marcados *

*

Você pode usar estas tags e atributos de HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>