2 de janeiro de 2013   Publicado por: Garante Araribóia

Houve um acidente na área externa de meu condomínio, de quem é a responsabilidade?

O tema das responsabilidades permeia a preocupação dos síndicos, termo que vem de “responsável” ou de “responder” e significa garantir, assegurar, assumir o pagamento do que se obrigou ou do ato que se praticou.

Na linguagem jurídica, as responsabilidades são de diversas espécies: civil, penal, contratual, administrativa, funcional, previdenciária, trabalhista, fiscal etc. É importante ressaltar que o síndico tem entre suas responsabilidades prescritas no Código Civil, no Artigo 1.347, na sessão “Da Administração do Condomínio”, desempenhar os atos necessários à manutenção do edifício e à sua utilidade, segurança e salubridade para os condôminos e ocupantes em geral. Ou seja, o síndico é este administrador, e dele é esta responsabilidade.

Esta questão é reforçada pelo artigo seguinte, quando fala que compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. Exemplo destas práticas obrigatórias é a limpeza das áreas comuns e manutenção de elevadores e da edificação como um todo, que se não for cumprida, segundo as expectativas naturais, lhe gerará responsabilidade por danos decorrentes desta omissão. Mesmo que contratando terceiros para desempenhar suas funções administrativas, a exemplo de prestadores de serviços, será mantida a responsabilidade do síndico em razão de sua escolha pessoal na contratação correspondente, e pela obrigação em fiscalizar a prestação de serviços.

As obrigações em condomínio são inúmeras, e em regra são permeadas do dever de cuidado inerente a tantas atividades relacionadas à administração condominial. Quando se fala em acidentes então, mais ainda a responsabilidade deve preocupar a pessoa que ocupa o cargo.

A responsabilidade se lastreia na boa fé, ou na sua falta. Boa fé, por sua vez, se relaciona com o dever do cuidado inerente à atuação do síndico em todas as ocasiões. Assim, agir com boa fé e com responsabilidade para com a prevenção a acidentes em condomínios é o que se espera. Agir de boa fé implica na isenção de dolo ou engano, com que a pessoa realiza o negócio ou executa o ato, certa de que está agindo na conformidade do Direito, dentro do justo e do legal, e merece proteção legal especial neste sentido.

O síndico que, por culpa ou por dolo, gerar prejuízos ao condomínio ou a terceiros, e neste sentido leia-se qualquer dano decorrente de acidente, age contrariamente à lei, à Convenção, ou mesmo às decisões da assembleia, podendo até ser destituído, e devendo responder pela consequência de seus atos.

E voltando-se à relação entre responsabilidade, culpa e dever de cuidado, na ocorrência de qualquer acidente no condomínio, se o cuidado esperado não se verificar, o síndico responderá. Não basta o cuidado, este atenuará sua responsabilidade, ou seja, se agiu de boa fé e foi cuidadoso, mas permanecerá sua responsabilidade.

Acidentes comumente acontecem em decorrência de problemas com os acabamentos na edificação: pisos defeituosos que possam fazer as pessoas caírem e se machucarem é um exemplo. No caso de o elevador não ter sua manutenção realizada a contento, qualquer acidente será de sua responsabilidade. Da mesma forma acontecerá se na piscina não se seguirem normas de segurança.

Outra possibilidade atenuadora de sua responsabilidade é a verificação de que aquele que sofreu algum acidente concorreu com o evento, contribuiu agindo de forma negligente ou imprudente, por exemplo. Prosseguindo nesse raciocínio, se o mesmo aconteceu por atuação de força maior ou caso fortuito, podemos afirmar que o comportamento cuidadoso e diligente pode agregar em favor do síndico.

É importante ressaltar que este dever de cuidado cabe como responsabilidade do síndico, assim como por todos os ocupantes e usuários das edificações, ou seja, também aos proprietários condôminos, locatários, usuários em geral, bem como funcionários contratados, que poderão ser responsabilizados pelos danos decorrentes de sua atuação.

Finalmente, o dever de cuidado deverá permear os atos subsequentes ao acidente ocorrido, para que não se agravem as responsabilidades correspondentes.

Fonte: Direcional Condomínios

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