27 de fevereiro de 2013   Publicado por: Garante Araribóia

Fiscalização frouxa e gestão ruim minam aprovação contábil em condomínios

Sucesso. Em três meses, Sarabion eliminou déficit de R$ 50 mil em conjunto onde é síndico.

A maior parte dos condomínios realizará assembleias ordinárias até abril e, nelas, decidirá os rumos dos conjuntos nos 12 meses seguintes. Nessas reuniões, obrigatórias por lei uma vez ao ano, os proprietários devem aprovar a previsão orçamentária do edifício e as contas do exercício anterior – o que nem sempre é possível após gestões inadequadas e mal supervisionadas.

O descontrole das finanças pode ser causado por vários fatores, de má-fé ou inexperiência dos síndicos, responsáveis juridicamente pelos condomínios, ao acompanhamento desleixado dos gastos pelos corpos diretivos. Segundo a gerente de atendimento ao cliente da Lello Condomínios, Márcia Romão, o cumprimento dos procedimentos cotidianos de gestão reduziria o risco de surpresas no momento de aprovação. “O problema é que muitos não seguem o ritual.”

Os gastos de um condomínio devem estar previstos no orçamento do edifício, elaborado e aprovado com base em médias de consumo. Se extraordinários, eles não podem ser realizados sem a concordância dos proprietários em reuniões convocadas especificamente para este fim, exceto casos previstos em algumas convenções para desembolsos de pequeno valor em situações emergenciais.

Todos os meses, as administradoras, muitas vezes incumbidas dos pagamentos, demonstram as receitas e os gastos realizados pelo conjunto, e as notas fiscais referentes aos serviços contratados e compras realizadas são reunidas em uma pasta. Esses documentos são apresentados aos conselheiros, que têm a função de fiscalizá-los e de exigir explicações em caso de comportamentos atípicos dos dispêndios. Todos os condôminos também recebem, no boleto de pagamento mensal, um balanço simplificado e podem questionar os síndicos se julgarem necessário.

“Muitas vezes, os síndicos gastam mais que o previsto ou usam recursos reservados para outra finalidade, o conselho só verifica a pasta depois de 12 meses ou, pior, não vê nada até a assembleia”, diz a gerente da Lello.

A falta de supervisão nos prédios costuma se agravar com o passar dos anos, na opinião do diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Omar Anauate, criando condições para a ocorrência de situações de irregularidade, como balanços desequilibrados sem explicação aparente. “Nos edifícios em implantação, todo mundo está de olho.” Mesmo assim, novos conjuntos não estão imunes aos problemas.

O síndico profissional Fabio Sarabion, de 58 anos, deparou-se com um cenário delicado quando assumiu um condomínio de 216 unidades em outubro do ano passado. Além de dever R$ 50 mil, o residencial, com dois anos de funcionamento, não tinha recursos para realizar serviços de manutenção, como a recarga dos extintores de incêndio.

“Por falta de experiência dos corpos diretivos anteriores, havia muita conta sem nota fiscal”, diz. Sarabion adotou uma firme ação de recuperação: passou a realizar plantões de cobrança para inadimplentes, acionou judicialmente devedores, alterou contratos de prestação de serviço e propôs reajuste no valor das cotas. “O condomínio fechou janeiro com saldo de R$ 4,5 mil. Pode ser que a assembleia não aprove as contas anteriores, mas aí haveria a necessidade de contratar uma auditoria, o que é caro. E hoje a situação melhorou.”

De acordo com o especialista em direito imobiliário Ricardo Trotta, a não aprovação das contas pode fazer com que os síndicos sejam alvo de processos judiciais. “Nesse caso, o gestor pode sofrer uma ação de prestação de contas. Ele só pode provar o que realmente contratou com notas fiscais”, diz. Se responsabilizados, os gestores podem ser obrigados até a restituir os edifícios.

A troca de síndicos, segundo Anauate, costuma ser uma medida adotada em condomínios problemáticos. Ele ressalta, no entanto, a necessidade de corrigir com urgência as fontes de desequilíbrio. As assembleias extraordinárias podem ser convocadas em casos eventuais.

Algumas situações não podem ser previstas, contudo, como uma disparada da inadimplência. Para isso, Márcia Romão, da Lello, recomenda que os conjuntos criem reservas equivalentes a uma arrecadação mensal. “Não é fácil ir para um a assembleia e aprovar um rateio extra.”

Fonte: Estadão

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