31 de julho de 2013   Publicado por: Garante Araribóia

Fachada – conceito basilar, dúvidas costumeiras e orientações sucintas

Primeiramente, é bom que se esclareça o que é fachada.

Em engenharia ou arquitetura, ou seja, em termos mais técnicos, fachada é tudo o que compõe a área externa visível das faces de um imóvel, destacando-se, aqui, os condomínios.

Abaixo, uma foto ilustrativa de um excelente exemplo de fachada:

A fachada principal, via de regra, é a frontal, mas fachada é o todo, pois também são as laterais e a posterior (não frontal). Fachada, portanto, é o todo harmonioso externo que compõe as faces de um imóvel, mais uma vez destacando-se o foco para os condomínios, que geralmente enfrentam sérios problemas com envidraçamentos de sacadas, colocação de “ar condicionado” (splits etc.) e tudo o que possa alterar o visual harmonioso externo dessa fachada.

Quanto mais se “mexe” na fachada, mais desarmonioso tornamos um imóvel, isso se o todo não acompanha o “mínimo” mexido, alterado, modificado na menor parte que seja.

Daí surgem aquelas perguntas: “Minha sacada, no interior dela, é fachada?” Resposta: sim, é fachada, desde que visível ao todo condominial. Pouco ou nada importa que seja “sua” a sacada, pois compõe a facha do imóvel como um todo e como tal deve ser preservada numa harmonia, pois ao contrário, além de ferir o Código Civil Brasileiro (artigo 1.336, inciso III), altera o conjunto harmônico, sendo até caso de desvalorização imobiliária quando da negociação junto a terceiros ou mesmo avaliação para vários fins (financiamentos, perícias judicias etc.).

A seguir, um péssimo exemplo de utilização de condicionador de ar (ou “ar condicionado”):

Mas um ar condicionado altera fachada? Claro que sim, desde que colocado na parte externa e sem haver a colocação “generalizada”, resta evidente que ele altera a fachada. Assim como as esquadrias também e a previsão é a mesma (artigo 1.336, inciso III do CCB). Afora o CCB, há de se dar muita atenção ao que rezam as convenções condominiais, quóruns para modificações de fachada, convocação para a assembleia que aprovará uma medida como esta, regularidade de edital, dentre vários outros detalhes formais e legais, mas essa pode ser uma assessoria à parte.

O foco aqui é a fachada. Assim, o imóvel, visto de frente, de lado ou por trás, com exceção de seu piso (que é foco de outro assunto em termos de aprovação), tem por fachada tudo o que estiver na estrutura dele, incluindo-se os vidros, portas, esquadrias, janelas, pérgulas (estrutura com vigamento regular que se constrói com teto vazado em área externa de edificações) etc.

Não é o padrão do condomínio que determina se ele é mais “bonito” ou não, mas sim a preservação de seu visual externo como um todo também.

Sacadas, destacadamente as não “envidraçadas” e utilizadas como “extensões” de interiores das unidades inicialmente adquiridas com outra finalidade (a de varanda aberta mesmo), também se incluem nessa fachada e isso sem qualquer margem para dúvida.

Qualquer alteração que se faça em qualquer desses exemplos corriqueiros dados acima, desde um imaginário simples “bater laje” nos fundos, deslocamento ou antecipação de paredes, acréscimos de descidas de água, envidraçamento, colocação de ar condicionado (splits também), dentre tantos outros exemplos, é alteração de fachada e, se não for procedida de forma regular e legal, pode gerar problemas internos administrativos, além dos de segurança (projeto aprovado perante os poderes públicos, profissional habilitado acompanhando e assinando o projeto com A.R.T. etc.), perante a prefeitura local e outros que não vamos aqui elencar, pois o foco é apenas dar o conceito de fachada e não as consequências do uso irregular quando da alteração dela.

Em breve e apertada síntese, toda e qualquer mudança feita na originalidade da obra entregue pela construtora, mesmo que se imagine ser uma mera obra de acabamento, melhoria e/ou similar, pode gerar um desses problemas mencionados no parágrafo anterior e, se procedidas, jamais esquecer de fazê-la mediante as condições de regularidade e legalidade mencionadas, com destaque à autorização da prefeitura local, condôminos em número regular em aprovação também legal, posto que até aumento de IPTU e cota condominial pode ser consequência advinda dessas alterações, destacadamente dos envidraçamentos com modificação do uso externo considerado pela municipalidade em tributação diferenciada quando o espaço é aberto e de outra forma quando fechado (envidraçado).

Fonte: Condomínio do Futuro

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