30 de dezembro de 2014   Publicado por: Garante Araribóia

Dúvidas frequentes: Procedimentos

Adriana: Há dois anos alerto a sindica do meu prédio para o fato de que muitas unidades deixam vasos e sapatos na janela. Se acontecer um acidente, quem é o responsável? O apartamento ou o condomínio?

Se for identificado de que apartamento veio o objeto, o apartamento. Se não for identificado, o condomínio inteiro arca com o prejuízo.

José Maria: Decisões tomadas em assembléia podem ser modificadas posteriormente pelo síndico ou conselho?

Não.

Osmar: No caso de decisões tomadas em assembléia que contrariem o código civil quem deve ser processado: o síndico, o presidente da assembléia ou o conselho?

O condomínio.

Cassius: Qual é a lei que prevalece para o condomínio? O novo código civil que prevê multa de 2% ou a lei 4591/64, que permite multas de até 20%?

Ainda não existe jurisprudência sobre o assunto, mas decisões de 1ª instância de vários juízes têm entendido que a convenção dos condomínios formados antes de 11/1/2003 prevalece sobre o código.

Rogério: A síndica do meu prédio aumentou em 75% o preço do meu condomínio, alegando que moro na cobertura. Mas existem outras três coberturas no prédio, e ninguém teve o mesmo aumento. Descobri que a convenção do prédio manda dividir o condomínio em partes iguais. Apenas 1/3 dos moradores aprovou o aumento. Isso está certo?

Mudança de convenção do prédio só pode ser realizada com aprovação de dois terços dos condôminos.

Ricardo: Parcelei a dívida de condôminos. Se eles não pagarem, posso cobrar os juros e multa que deixei de cobrar?

Sim.

Daniel: Qual é a responsabilidade da administradora caso o condomínio fique com uma dívida de R$ 10 mil por ter cobrado taxa de condomínio inferior às despesas por muito tempo?

Síndico e administradora respondem pelo erro juntos.

Wolner Faria: Moro em um prédio de três andares, sendo dois apartamentos por andar. O problema é que um morador do último andar instalou uma grade de ferro no fim da escada de acesso ao terceiro andar, alegando motivos de segurança. Toda vez que tem um problema na caixa de água ou com as bombas de abastecimento e eletricidade, temos que pedir a chave do cadeado para ele. Isso está certo?

Não, a área comum dos condomínios, como o próprio nome diz, pertence a todos os condôminos. O síndico deve fazer uma notificação ao morador. Se não houver resultados, deverá acionar a Justiça.

Nadia: Há alguns anos um determinado morador que-todos-sabem-quem-é-mas-ninguém-fala atirou objetos no telhado da casa vizinha. O condomínio foi processado por danos morais e perdeu. O valor de R$ 175.000 foi rateado entre todos os condôminos. Temos mesmo que pagar?

Sim, se o condomínio foi condenado, é obrigado a pagar. Mas pode haver erros nesse processo e, nesse caso, é possível recorrer da condenação (se ainda houver tempo hábil). O primeiro erro aparente é que quem cometeu a infração é que deve pagar sozinho. Se as pessoas não se pronunciam sobre o autor da infração, então o juiz costuma condenar ao pagamento apenas os condôminos que têm apartamentos com a face voltada para a casa atingida e não todos os condôminos.

Felix: Moro em um prédio que tem uma área fechada com porta e fechadura e tive minha bicicleta roubada. Não havia sinais de arrombamento. Entrei com um processo no juizado especial. Estou amparado legalmente?

Segundo a Aabic, normalmente a Justiça não se decide pela indenização dos condôminos porque nesses casos não costuma haver contribuição específica para a segurança das bicicletas. A chave corre de mão em mão e o funcionário é obrigado a entregar a chave a qualquer condômino.

Cleci: Quando a construtora administrava o condomínio contratou um zelador sem registro. Depois de instaurado o condomínio, o zelador foi registrado, mas agora entrou na Justiça para receber os direitos de quando não estava registrado. Quem paga? A administradora ou o condomínio?

Ambos deverão responder por essa ação. Por isso, a Aabic recomenda que quando um condomínio é aberto, sejam demitidos todos os funcionários contratados pela construtora para que não haja problemas desse tipo.

Karina: A administradora do meu condomínio não responde às minhas reclamações. O que eu faço?

A administradora deve prestar contas ao síndico do condomínio, mas não é obrigada a atender às reclamações pessoais dos moradores. Os moradores devem encaminhar essas reclamações diretamente ao síndico. Se o prédio não tiver síndico (caso dos edifícios pertencentes a uma só pessoa que aluga as unidades) então deverá contatar o dono do prédio.

Renata: Onde podemos ter mais informações sobre lei de condomínio?

O site da presidência (www.presidencia.gov.br) traz todas as leis ordinárias. A lei que rege o condomínio é a 10.406/2002 – artigos 1331 a 1358.

Rita de Cássia: Como solicitar uma auditoria no prédio?

Envie uma carta ao síndico fundamentada em uma razão de presunção de erro. Lembre-se, porém, que só se faz auditoria em contas que ainda não foram aprovadas.

Rosemeire: Sou inquilina e pago atualmente despesas de condomínio que são de épocas em que não morava no apartamento. Devo pagar?

Não. Os inquilinos só precisam pagar as despesas originadas na época a partir da qual passaram a morar no apartamento.

Paulo Brasil: No meu prédio, após a morte do proprietário, uma família que se disse conhecida do antigo dono mudou-se para o apartamento e não paga o condomínio há mais de um ano. O que fazer?

O dono é o responsável pelo pagamento. Assim, o condomínio deve acionar o espólio do antigo proprietário. Se ainda não houver um inventário, o condomínio deve abrir um inventário negativo para receber a dívida.

Elisa: Minha vizinha arrasta os móveis pela casa e tem um cachorro que suja a minha varanda. Já tentei conversar, e não adianta. O que faço?

Questões de direito de vizinhança podem ser resolvidas no Juizado Especial Cível.

Luis Roberto: Meu condomínio me enviou uma cobrança via correio em 28/5/2003 alegando que eu não paguei o mês de agosto de 2002. Minha sorte é que eu tinha o boleto comprovando o pagamento. Minha dúvida: eles podem fazer cobranças sobre um período tão longo?

O prazo para prescrever uma dívida de condomínio é de dez anos. Por isso, é sempre bom guardar os recibos de pagamento.

Márcia: O banco leiloou uma unidade do meu prédio por falta de pagamento e retomou a propriedade. Agora, algumas pessoas invadiram o mesmo. E ninguém paga o condomínio. O que devemos fazer?

O proprietário deve responder pelas dívidas do condomínio. Se o banco tem o direito de propriedade, o condomínio deve acioná-lo judicialmente.

Paschoal: Gostaria de saber se sou obrigado a pagar cota extra de condomínio para cobrir gastos que foram feitos antes de eu comprar o apartamento.

Sim.

Luiz: Como é costume no prédio em que moro, dei as chaves do meu carro para o zelador lavar. Quando voltei, vi que o carro tinha sido batido. O condomínio tem responsabilidade sobre o ocorrido?

Não.

José Maria: Gostaria de saber como encontrar publicações sobre as obrigações dos porteiros, pois no meu condomínio estes funcionários são muito grosseiros.

A Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios) oferece treinamento para os funcionários dos condomínios.

Sophia: Moro em um prédio com quatro apartamentos por andar, com um único hall em cada andar. Minha vizinha colocou um pedestal com um enfeite horrível no hall, sem pedir licença a ninguém. Além disso, utiliza o hall para guardar a bicicleta dos filhos. Ela pode fazer isso?

Não. Ela pode ser multada e obrigada a retirar os objetos.

Fonte: UOL

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