19 de abril de 2013   Publicado por: Garante Araribóia

Do quorum do regimento interno do condomínio

Há diversidade de quoruns que, no condomínio edilício são especificados na Parte Especial do Código Civil – CC – Lei 10.406/2002 – Livro III – Do Direito das Coisas, Título III – Da Propriedade, Capítulo VII – Do Condomínio Edilício, que por vezes autoriza ou faculta sua especificação pela convenção.

O quórum, como se sabe, é o número de pessoas necessárias para instalação e, funcionamento de uma seção, assembléia, tanto como para  deliberação valida de um órgão colegiado.

Há diversidade de quoruns que, no condomínio edilício são especificados na  Parte Especial do Código Civil – CC – Lei 10.406/2002 - Livro III – Do Direito das Coisas, Título III - Da Propriedade, Capítulo VII – Do Condomínio Edilício, que por vezes autoriza ou faculta sua especificação pela convenção.

Quanto ao quorum exigível às deliberações da assembléia geral de condôminos, a sistemática legal o disciplina em três especies: Quoruns especiais, Quoruns por maioria absoluta e Quoruns por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Quorum especial

Constitui o quorum especial, as deliberações especificadas:

Art. 1336 § 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa;

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Arts. 1.341 a 1.343,  a realização de obras,  exige quoruns diferenciados, segundo o grau de sua qualificação e assim;

Art. 1350, § 1oSe o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004);

Quorum por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Em relação as demais deliberações, exceção à disciplinada no Art. 1.339 (a seguir transcrito), esta assim disciplinada:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Alienação da parte acessória de unidade imobiliária

Art.1.339 § 2oÉ permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino,só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Da nova redação da Lei nº 10.406/2002

No que tange o quorum para a aprovação do regimento interno, conquanto clara a legislação, tem parecido polêmica a questão do quorum necessário a deliberação do “Regimento Interno do Condomínio”, para importantes especialistas.

Tal compreensão daqueles doutrinadores que  ilustrados se prende ao fato que em disposição original assim era disciplinada a matéria:

CC – Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Do assim disciplinado, pareceu ao legislador existir um liame entre e a convenção e o regimento interno, que lhes conferiam igualdade de grandeza, e assim decorreu igualdade dos quoruns de deliberação em 2/3 dos votos dos condôminos.

Assim vigeu o supra disciplinado até que Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2.004 ao lado de dispor  sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no911, de 1ode outubro de 1969, as Leis no4.591, de 16 de dezembro de 1964, no4.728, de 14 de julho de 1965, e pelo seu Art.58, a lei  no10.406, de 10 de janeiro de 2002, reparando a paridade equivocada de convenção com regimento interno, dando-lhe, assim, nova redação:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

Aliás, a aprovação do regimento interno encontra-se listado ao lado de outros de outras pautas de assembléia, todas submetidas por quorum não especial, assim disciplinado:

 Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno

Assim, com a vênia dos mais ilustres especialistas,  me filio aqueles que entendem da perplexidade da redação anterior da referida disposição, que estimava uma paridade entre os dois institutos, a convenção, ato constitutivo do condomínio e regimento interno,  um conjunto de regras de bem-viver e na nossa compreensão, o quorum para o regimento interno difere do da convenção, enquanto esta é  especial, de 2/3 dos condôminos, aquele se submete a regra geral, isto por maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Assim, em nosso entender o quorum para deliberação do regimento interno e assim disciplinado, pela regra geral.

Fonte: Administradores

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