30 de abril de 2013   Publicado por: Garante Araribóia

Direito Condominial e Locação I – participação e o direito ao voto.

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Interessante e importante a questão colocada, desde há muito discutida. Legislativamente são aplicadas à matéria a Lei do Inquilinato e o Código Civil ,. Anteriormente o tema estava parcialmente regulado também pela Lei do Condomínio e Incorporações .

Prerrogativa essencial à pratica da cidadania, quando se fala em democracia participativa, é o exercício do voto. Neste contexto, votar traz como significado o reforço da pessoa na submissão à contingência de ser passível de direitos e obrigações. Aquele que participa votando submete-se mais aos deveres e exige mais seus direitos, exercendo assim suas prerrogativas.

Todo cidadão que possui interesse legítimo no resultado de uma discussão, de uma decisão, tem o direito, senão o dever de votar. O Código Civil regra este direito permitindo ao condômino tanto participar como votar nas assembléias, desde que esteja quite, único requisito colocado pela legislação, e para quando não se trata de exercício dos direitos reais de propriedade. Perceba-se que esta lei nova relativa ao condomínio edilício trata sem muita clareza o condômino e o possuidor, dispondo em seus artigos de formas diferentes estes dois, especialmente quando diz que são equiparados aos proprietários para os fins do artigo 1.334, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades; artigo este que versa sobre despesas, forma de administração, competências das assembléias, sanções aos condôminos ou possuidores, e regimento interno.

Cabe ao condômino o pagamento das despesas condominiais na proporção de sua fração ideal, sendo que as despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. É nossa opinião que o locatário ocupa a posição de cessionário de parte dos direitos de propriedade (usar, gozar plenamente), mormente sendo obrigado, por força do contrato de locação é verdade, ao pagamento destas despesas, quando ordinárias.

Em condomínio, relativamente ao custeio das despesas, encontramos o balizamento legal na Lei do Inquilinato, ao dividir a obrigação do pagamento para as despesas ordinárias no artigo 23 (ao locatário) e para as extraordinárias no artigo 22 (ao locador).

Estes dispositivos indicam ainda ao locatário a obrigação servir-se do imóvel exclusivamente para o uso convencionado ou presumido, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se seu fosse, cumprindo a convenção de condomínio e o regulamento interno. Assim podemos afirmar que, se tem todas estas obrigações, tem via de conseqüência o direito de participar da administração da coisa comum, das áreas comuns, podendo e devendo participar das reuniões de condomínio, das assembléias, e votar no que lhe for de interesse, projetado na expectativa de sua permanência. È bom lembrar que o locatário por vezes usa a propriedade a este título por muitos e muitos anos.

De se ponderar acerca do direito à participação e o poder deliberativo do locatário, corroborando sua obrigação e liberdade, especialmente quando limitados a decisões temporais que atingirão globalmente o período previsto no pacto locativo, como por exemplo a aprovação orçamentária do condomínio para um ano ou outros períodos ou mesmo a prestação de contas pontuais que lhe digam respeito.

Na prática o inquilino tem sido admitido nas assembléias somente para tratar de questões relativas às despesas ordinárias (previsão orçamentária e discussões à estas despesas), e ainda a controvérsias de vizinhança, posto atingirem-no diretamente na qualidade de usuário da unidade e não só ao proprietário.

Relativamente à prestação de contas, tem sido admitido ao locatário requerê-las na ausência do proprietário para que verifique eventuais abusos, porém não a faculdade de aprová-las ou não. Trata-se de transparência necessária àquele que por algo paga. Se esta permissividade deve constar do contrato é de se afirmar que sim, e deve ser esclarecida e regulada no instrumento.

Diversamente, caso o locatário venha a receber mandato outorgado pelo proprietário, votará em nome do titular da propriedade, podendo via de conseqüência expressar sua opinião e votar todo e qualquer tema.

Por óbvio, presentes locador e locatário na assembléia, discordantes acerca de algum tema, prevalecerá o voto do primeiro, titular absoluto dos direitos de propriedade sobre a unidade condominial. Qualquer pretensão do inquilino neste caso, só poderá ser discutida na seara do pacto locativo, ou seja, restrita aos limites de fato e de direito impostos pelo contrato firmado entre ele (locatário) e o proprietário.

Por outro lado é necessário se ter claro que, na eventualidade de inadimplência indireta do locatário na obrigação de pagamento será sempre do proprietário da unidade, e a este será dirigido o pleito por parte do Condomínio; assim, é de se questionar a amplitude e a legitimidade do direito do locatário na votação em questão de despesas, mesmo que ordinárias.

A despeito destas afirmações, recomenda-se que quando da atualização da Convenção Condominial, reste especificado no seu texto estas delimitações, inclusive no que se refere à cobrança de multas ditas comportamentais, esclarecendo se deverão ser dirigidas ao ocupante inquilino ou ao proprietário locador inobstante sua incidência tenha se originado do comportamento do locatário.

Outro aspecto que se relaciona à questão refere-se aos direitos de vizinhança, que decorrem das dimensões espaciais em que se insere a comunhão. Tal circunstância acarreta aos vizinhos comunheiros maior intimidade do que se verifica entre os vizinhos comuns, não comunheiros, de rua ou de fundos. Em condomínio os vizinhos são ligados nem sempre pela affectio (afeição), vez que se relacionam várias figuras como a do proprietário, do locatário e mesmo dos freqüentadores do edifício. O mau uso da propriedade no condomínio em edifício, seja ele residencial, comercial ou misto, se exterioriza no que é prejudicial à saúde, ao sossego e à segurança dos comunheiros e ainda, à arquitetura, ao estilo, à estética e ao destino das unidades. Desta forma para que se comprometa o locatário com a qualidade de vida esperada em qualquer comunidade, se recomenda lhe seja dado o direito de participação na dinâmica de sua administração.

Deve ser esclarecido haver duas relações jurídicas independentes e geradoras de direitos e obrigações, uma entre locador e locatário, e outra entre condomínio e condômino. Neste mister é controversa a doutrina, prevalecendo até a promulgação do Código Civil de 2002 que se mal usada a propriedade locada, não têm os demais ação para extinguir forçosamente a locação, contra o locador, com a alegação do uso nocivo da propriedade, nem mesmo o próprio síndico a tem.

À guisa de conclusão, podemos afirmar que o locatário deve exercer seu direito à participação e ao voto no condomínio onde reside ou mantém seu estabelecimento comercial, não apenas em razão das prerrogativas e deveres legais, mas principalmente para auxiliar na manutenção e aprimoramento de um ambiente harmonioso com a expectativa de melhor qualidade de vida à toda a comunidade condominial, esta sua obrigação inconteste. Quanto à participação deve requerê-la ao condomínio, e ao voto, com as limitações que se entendam existir, com o locador.

Fonte: Condomínio em Foco

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