25 de junho de 2014   Publicado por: Garante Araribóia

Como os síndicos podem proteger as garagens das inundações

A cada chuva forte, os alagamentos se repetem em grandes cidades como São Paulo e também afetam os condomínios, atingindo principalmente suas garagens. O jeito é reforçar comportas e bombas de drenagem, entre outras medidas.

Era um final de tarde de quinta-feira, dia 8 de março de 2013, quando mais uma chuva torrencial de final de verão desabou sobre São Paulo, especificamente sobre Moema, zona Sul da cidade. Ela surpreendeu o zelador Edimilson de Jesus Costa, que trabalha em um condomínio localizado nas áreas mais baixas do bairro. Ali passa o córrego Uberabinha, canalizado e já famoso pelas incontáveis vezes em que transbordou, o que obrigou os edifícios próximos a instalarem comportas junto aos portões das garagens. É o caso do prédio do Sr. Edmilson, com oito andares e 32 apartamentos.

Durante muito tempo o condomínio ficou protegido pelas comportas, mas no dia 8 de março não resistiu ao volume de água da chuva. Mas desta vez seus dois subsolos de garagem foram inundados pela tubulação, exigindo trabalho de drenagem ao longo de toda noite, até amanhecer. Nos 16 anos em que trabalha no condomínio, essa foi a segunda vez em que o zelador viu a inundação. Na primeira, há 15 anos, o prédio era recém-entregue e não tinha comportas.

As barreiras foram então providenciadas, substituídas (as primeiras eram em ferro, pesadas, e deram lugar a modelos em alumínio) e têm segurado a força das águas. “O problema é que no ano passado havia muito bueiro entupido, muito lixo nas galerias. A região já é vulnerável, o córrego passa embaixo de nossa rua, bem no meio, e o acúmulo do lixo acabou entupindo as ruas, a água retornou pela tubulação e causou tudo isso”, observa Edmilson de Jesus.

Não houve grandes prejuízos materiais aos bens particulares dos condôminos (o acúmulo da água não ultrapassou as rodas dos carros), mas a conta do condomínio ficou mais alta, seja pela contratação de uma empresa para ajudar no escoamento da água, ou pela aquisição de uma segunda bomba de drenagem para o prédio.

Neste ano, Edmilson conta que ainda não tiveram problemas, pois a Prefeitura fez a limpeza dos bueiros. De qualquer forma, a bomba extra, automática e mais potente, já está garantida.

QUAIS AS SOLUÇÕES?

Para o engenheiro civil Alexandre Luís de Oliveira, um dos coautores do Manual das Áreas Comuns, produzido pelo SindusCon-SP e Secovi-SP, em casos como o enfrentado pelo zelador Edimilson, “a instalação de comportas é uma solução eficaz, porém, tem que se levar em consideração o treinamento da equipe do condomínio”. Isso porque, segundo o engenheiro, “o acionamento deve ser realizado da forma correta e no momento certo”, e, de outra forma, “o sistema [predial] tem de estar com as manutenções preventivas em dia”.

Quanto às bombas de drenagem, sua eficiência dependerá muito das condições de drenagem da região. O engenheiro explica: se a rede estiver sobrecarregada, poderá haver retorno da água. Nesta situação, precisaria haver um “reservatório tipo piscinão” no prédio, que, “devido ao volume, é inviável”. Já os piscinões que vêm sendo construídos pela Prefeitura representam uma “solução na teoria”, mas “na prática”, avalia Alexandre Luís, “não funcionam devido à falta de limpeza, manutenção e, em alguns casos, como ocorreu em Taboão da Serra, a erro humano, pois o mesmo tem que ser acionado manualmente”.

PRÉDIOS NOVOS

O engenheiro Alexandre Luís, que atua na área de construção, é consultor em gestão pós-obra e coordena o desenvolvimento de uma norma técnica para inspeções prediais junto à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), diz que o quadro muda um pouco em empreendimentos recentes, que contemplam soluções mais eficazes para esse tipo de problema. Mas, também aí, o condomínio fica vulnerável às “variáveis externas, que não ajudam”, como “falta de limpeza das bocas de lobo, das redes públicas no período de estiagem, pela cultura de se jogar lixo e até entulho nas ruas”, entre outras.

ÁGUA DE MINA

Outro desafio comum aos síndicos se encontra naqueles empreendimentos localizados em regiões abastecidas por minas, cuja água brota do subsolo e invade as superfícies. “Este é um problema mais previsível, portanto, de fácil solução para as obras novas, onde um sistema bem calculado de drenagem com caixa de retardo funciona bem”, avalia o engenheiro. O quadro se complica nas obras antigas, “que na época de projeto não identificaram esta necessidade”. O adensamento urbano, através da construção de mais prédios comerciais e residenciais, acaba impactando sobre o lençol freático da região e causando transtorno a esses condomínios. “Neste caso, a solução é a implantação de um sistema de drenagem ou captação e de bombeamento externo, sendo que, se a região sofre de inundações, deverão ser consideradas até as caixas de retardo”, orienta Alexandre Luís.

Flagrantes de um transtorno comum

As chuvas de março de 2013 também atingiram o condomínio da jornalista e síndica Luiza Oliva, em Moema (Foto 1). Durante uma década, Luiza foi editora da revista Direcional Condomínios e conhece bem os transtornos que esse tipo de situação acarreta aos síndicos e condôminos.

O empreendimento em que mora possui comportas “tanto na entrada como na saída de veículos” (Foto 2). No entanto, os estragos, desta vez, vieram da parte de trás do terreno, vizinho a uma igreja. “Ela faz divisa com o muro de contenção da nossa garagem. Com a força da água que alagou o pátio da igreja, nosso muro cedeu. Tive que acionar a Defesa Civil e solicitar a vistoria de um engenheiro”, relata a síndica. A alvenaria da parede da garagem estufou e teve que ser refeita (Foto 3). “O engenheiro avaliou que não houve dano à estrutura da parede de concreto, mas assustou bastante”, conta Luiza.

Sobre as comportas, Luiza diz que elas são feitas em ferro, “têm dobradiças e ficam fixadas com um ganchinho na parede. Fica bem prático, um funcionário sozinho consegue fechá-las rapidamente ao menor sinal de temporal”, finaliza.

Fotos cedidas pela síndica Luiza Oliva

Quem paga os prejuízos dos alagamentos?

Ao colocar na ponta do lápis as responsabilidades de cada ente da cadeia imobiliária sobre um dado empreendimento, todos têm sua cota de participação nos fatos. Essa é a análise do advogado Michel Rosenthal Wagner, presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB – SP/ Seccional Pinheiros, quando questionado sobre como síndicos e condôminos podem cobrar pelos danos das inundações.

Cada caso é um caso e o tamanho das responsabilidades varia, ressalva Michel Wagner. Mas, de forma geral, é possível analisar as situações da seguinte forma:

- Proprietário anterior da área. Ele pode ser corresponsável pelo que vier a acontecer no local caso tenha conhecimento de que o terreno era inapropriado aos novos fins (Esse caso é muito comum na comercialização de áreas com solo contaminado).

- Construtor e incorporador: quem compra (construtor) e quem empreende (incorporador) têm a obrigação de investigar históricos anteriores à determinada área, incluindo alagamentos, diz Michel Wagner. Também entra nessa conta a responsabilidade de projetar e executar sistemas e instalar bombas que funcionem nas situações emergenciais. Na hipótese de o sistema ter sido mal dimensionado, a construtora e incorporadora deverão responder, completa o advogado.

- Prefeitura: ela é corresponsável pelo fato de aprovar a obra e liberar a ocupação e uso da edificação. Michel Wagner lembra que a legislação brasileira exige, para empreendimentos de porte, a realização prévia de Relatório de Impacto Ambiental (Rima), o qual apontará, por exemplo, se uma dada região comporta um grau mais elevado de impermeabilização e, consequentemente, de perda da capacidade de drenagem da água da chuva.

Há necessidade ainda de se providenciar o Relatório de Impacto de Vizinhança. E, de outro modo, cabe aos órgãos municipais a responsabilidade pela manutenção cotidiana da cidade, como limpeza dos bueiros, galerias, bocas de lobo, coleta de lixo, entulhos ou bagulhos etc.

- Corretores de imóveis: também eles devem responder por aquilo que estão comercializando.

- Proprietários das unidades condominiais: o consumidor, segundo Michel Wagner, “não pode ser tão leniente” na hora de comprar o imóvel. Precisa se informar. “Mas cada caso tem que ser analisado nos detalhes”, pondera o advogado.

- Síndicos: O próprio condomínio pode ter suas responsabilidades (incluindo o síndico) se a inundação tiver sido provocada pela falta de manutenção ou operação equivocada de um de seus sistemas, observa Wagner.

“Os cuidados têm que ser tomados por todos os envolvidos com a cadeia imobiliária”, arremata. Michel Wagner recomenda aos síndicos contratarem aditivos aos seguros do condomínio, que cubram prejuízos com alagamentos. O advogado lembra, porém, que a proposta deve ser apresentada em assembleia, e que a cobertura perderá efeito se ocorrer um volume de chuva superior à média pluviométrica da região.

Em Osasco, prejuízos cobrados da prefeitura

Michel Wagner trabalha atualmente com a situação de um condomínio-clube de Osasco, município vizinho à zona Oeste de São Paulo. Implantado há 20 anos com seis torres e unidades de alto padrão, o empreendimento não sofria alagamentos à época de sua comercialização e ocupação. No entanto, com o tempo, a Prefeitura foi liberando o adensamento da região sem investir na ampliação das galerias, tampouco exigir ou realizar os estudos de impacto necessários.

Hoje, com a perda de capacidade de escoamento, a cada chuva forte, a água retorna às áreas comuns do condomínio, que não tem o que fazer em termos estruturais para sanar o problema. Apenas uma obra de canalização, responsabilidade do município, dará trégua às enchentes no bairro. E enquanto nada se resolve, as chuvas no local são sinônimo de inutilização de vagas de garagem no condomínio durante os alagamentos, de destruição da jardinagem, dos pisos, piscina etc. Há sete anos o síndico acionou o Judiciário, já venceu em Primeira Instância e aguarda o julgamento do caso nas instâncias superiores.

Fonte:  Direcional Condomínios

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