10 de dezembro de 2014   Publicado por: Garante Araribóia

As bases para a tranquila convivência em condomínios

imagem337Para solucionar problemas de condomínio, presidente da Aabic recomenda conhecer as regras e praticá-las

Conforme resume o vice-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), Fabio Kurbhi, viver em uma propriedade comum, como o é o condomínio, prevê direitos e deveres para a conservação de áreas e bens, além da liberdade e do bem-estar daqueles que decidem viver em áreas que serão usufruídas em conjunto.

Embora o resumo represente o ideal, não é o que se vê na prática, ressalta Kurbhi, lembrando que, muitas vezes, os desentendimentos acabam ultrapassando os portões dos prédios, para chegar aos tribunais.

“Ao analisarmos as reclamações, é fácil perceber que poderiam ser evitadas com o conhecimento dos moradores sobre os regulamentos internos e a participação nas assembleias, fórum idealizado para a solução de conflitos e discussão de melhorias. Estes caminhos são muito mais fáceis e menos onerosos do que recorrer à justiça”, afirma o vice-presidente da Aabic.

A estrutura para os entendimentos -Kurbhi lista os três documentos básicos que orientam o funcionamento do espaço comum: a Lei do Condomínio (nº 4591/64 nº 10.406), a Convenção do Condomínio; e o Regulamento Interno, estes dois últimos específicos de cada edifício.

O vice-presidente da Aabic define a convenção de condomínio como sendo o instrumento necessário para que os moradores vivam em harmonia e segurança, e ainda, para que o espaço comum seja utilizado da melhor forma possível. “A convenção é a manifestação de vontade da maioria, que deve ser obedecida por todos os condôminos e fiscalizada pelo síndico”, diz Kurbhi.

Ele reforça que, na posse destas três ferramentas, os moradores se inteiram dos seus direitos e deveres, aprendem como os fazer valer e a evitar batalhas judiciais desgastantes.

“O objetivo disso tudo é um só: garantir o equilíbrio social daqueles que adotam o condomínio como uma opção de vida segura e tranquila”, explica o vice-presidente da Aabic, A seguir, na forma de perguntas e respostas, Kurbhi tira dúvidas sobre o funcionamento dessas ferramentas de regulação dos condomínios.

Quem convoca a assembleia?
Essa é uma obrigação do síndico. A convenção do condomínio irá determinar o tipo de convocação a ser protocolada aos moradores. Em geral, utiliza-se a colocação de avisos em elevadores e na porta de entrada dos edifícios. Ainda, diante da omissão do síndico, as assembleias poderão ser convocadas por 1/4 dos condôminos.

A assembleia pode ser realizada sem essa convocação a todos os condôminos?
É essencial para a validade das deliberações da Assembléia Geral a convocação de todos os condôminos ou pessoas a eles equiparadas (artigo 1.354 do Código Civil), sob pena de acarretar a nulidade da reunião. Assim, embora a assembleia possa ser realizada, o condômino que não tiver sido convocado poderá questionar as deliberações decididas, inclusive judicialmente.

As decisões tomadas em assembleia podem ser aceitas mesmo que conflitem com a Convenção do Condomínio?
Não. A Convenção do Condomínio traz o regramento da vida condominial, os princípios básicos a serem seguidos naquele edifício e a assembleia deve respeitá-los.

Isto porque a convenção condominial é a lei interna do edifício e, como tal, de obediência obrigatória por todos os seus ocupantes. Todas as demais disposições, tais como, as decisões das assembleias, só possuem eficácia jurídica na medida em que se ajustarem à convenção e jamais quando com ela conflitarem.

Havendo interesse dos condôminos, pode-se alterar a convenção condominial, em assembléia especialmente convocada para tanto, com a aprovação de 2/3 dos votos do total dos condôminos. As decisões contrárias à convenção podem ser modificadas por outra Assembléia ou mediante ação judicial.

Caso o síndico não convoque a assembléia, os moradores podem fazê-lo?
Sim, desde que haja quorum mínimo de ¼ dos condôminos, que devem assinar o edital de convocação.

Os inquilinos podem votar em assembleia?
A possibilidade de o inquilino votar em assembléia, concedida na legislação anterior, é vedada no atual Código Civil, o qual contempla direito e obrigações ao proprietário do imóvel – condômino, assegurando-lhe a possibilidade de outorgar poderes a quem achar de direito, salvo disposição contrária em convenção.

Assim, embora, na prática, o locatário tem sido admitido nas reuniões assembleares a fim de tratar de questões relativas às despesas ordinárias e a controvérsias de vizinhança, pelo disposto no Código, entendemos que ao locatário não é possível a participação e deliberação assemblear sem a outorga de poderes.

O síndico tem direito a voto?
Essa é uma disposição que deve ser prevista na Convenção do Condomínio, e deve levar em consideração se o síndico é condômino. Deve-se observar o bom senso de o síndico não votar em temas que estejam relacionados às suas funções, para que não vote em causa própria.

E os inadimplentes, têm direito a voto?
Essa não é uma questão de fácil solução. Assim, em que pese a lei, proibir o condômino inadimplente de participar e votar nas assembleias, em determinadas situações, tal restrição não se mostra razoável.

É o que ocorre nas deliberações que exigem a unanimidade dos condôminos para determinadas aprovações. Admitir de modo diferente impossibilitaria a tomada de algumas decisões em decorrência da inadimplência de um ou alguns condôminos, o que não se coaduna com a vida condominial.

Outra situação que podemos destacar é o sorteio de vagas de garagem. Assim, admitir a não participação do inadimplente no sorteio de vagas de garagem, certamente lhe causaria efetivos prejuízos, em razão de o mesmo ser contemplado com as vagas remanescentes e de localização menos favorecidas, contrariando o critério do justo e equânime que fundamentam a realização do referido sorteio.
O ideal é que a convenção condominial disponha expressamente acerca dos direitos do inadimplente.

Quanto a prestação de contas apresentada pelo síndico já tiver sido aprovada em assembléia, ainda assim um condômino pode questioná-la?
Não. Caberia a ele o comparecimento à respectiva assembléia, para sanar dúvidas quanto ao resultado das contas do período. Isto porque a Assembléia Geral é a destinatária das contas, e; sua aprovação equivale a uma quitação oponível a todos os condôminos.

Caso o condômino não compareça à assembléia, como pode se informar sobre as deliberações da reunião?
Normalmente, a convenção condominial prevê o direito dos condôminos serem informados pelo síndico nos oito dias posteriores à realização da assembléia, especialmente no que diz respeito à previsão orçamentária e rateio de despesas. Para maior publicidade é sempre conveniente que o resultado da deliberação assemblear seja afixado em lugares visíveis, tais como elevadores, garagem etc.

Como um condômino pode pleitear a realização de uma assembléia extraordinária?

O condômino interessado pode solicitar ao síndico para que este convoque a assembleia ou, ainda, poderá convocá-la juntamente com outros condôminos, desde que representem ¼ no mínimo do condomínio, finaliza o vice-presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), Fabio Kurbhi.

Fonte: ImovelWeb

sem comentários publicado em: Notícias
Não há palavras-chave associadas com este artigo.

Deixe uma resposta

O seu endereço de email não será publicado Campos obrigatórios são marcados *

*

Você pode usar estas tags e atributos de HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>