20 de maio de 2013   Publicado por: Garante Araribóia

Alteração de destinação de área comum em condômino

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As áreas comuns em condomínio são concebidas de acordo com o projeto do incorporador, as vezes com a participação de investidores que serão ou não usuários. Seu uso faz parte do projeto mas em última instância são grafados na convenção e no regulamento interno e retratam o modo de viver nos condomínios.

Segundo a legislação aplicada ao tema, especialmente o Código Civil, pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos, sendo que o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, de utilização comum dos condôminos, não podendo ser vendidos separadamente, ou divididos. Salvo disposição em contrário, a cobertura é parte comum.

Vale lembrar, quando perguntarem onde é a porta da sua casa, ou do escritório, ela será sempre a primeira que sai na rua, e por onde se entra nas áreas comuns de propriedade, e depois aquela onde se entra na área privativa.

Os condôminos têm o direito de usar das partes comuns de acordo com sua destinação, e contanto que não se exclua a utilização dos demais; e a realização de obras, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções suscetíveis de prejudicar sua utilização. Para a construção de outro pavimento, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Assim, pode-se afirmar que a lei vem proteger o “direito adquirido” dos condôminos.

Depende ainda da aprovação dos proprietários de 2/3 das unidades a alteração da convenção; e para mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, a unanimidade. Há casos especiais onde se pode dar uma interpretação mais elástica pelo bom senso, genericamente quando se altera a destinação porém com aumento objetivo da utilidade, e sem prejuízo para nenhum dos comunheiros.

O princípio norteador para o estudo e encaminhamento da questão é a teoria da lesão de direito, pela qual, no caso específico de propriedade em condomínio, a nenhum condômino poderá ser negado o direito ao uso de área comum.

Como se vê, o Código Civil determina que para se proceder a alteração de destinação de área comum é necessário unanimidade dos condôminos. A lei assim prescreve justamente para proteger o direito de todos à utilização destas áreas, assim, quando a alteração resultar em redução ou supressão do uso por qualquer condômino, ou ainda quando possa direta ou indiretamente refletir sobre o uso de qualquer uma das unidades autônomas ou de seus acessórios, será assim condicionado.

Conclui-se que o ato individual eventualmente lesivo deve ser repelido para se resguardar o interesse coletivo. É de se convir ainda que este quorum, já quase impossível, torna-se ainda mais difícil de conseguir sempre que os cartórios de registro de imóveis condicionam o registro da alteração à assinatura de todos os proprietários de cada unidade e não apenas um; ou seja, sempre que a propriedade pertencer a um casal, a irmãos, a qualquer tipo de grupo de pessoas, a sua expressa anuência será requerida.

Ocorre que em casos excepcionais poderá o quorum para tal decisão ser menor, ainda que qualificado, senão vejamos.
Caso a alteração da forma do uso não atinja a substância ou a destinação da coisa comum e mais, visar benfeitorias e melhoramentos que aumentem a utilidade da área, poderá ser deliberada pelo quórum de dois terços dos proprietários.

Assim, quando os condôminos desejarem apenas alterar a forma do uso e não a destinação da área comum, de modo que sejam mantidos ou majorados os benefícios à comunidade, o quórum será o qualificado de dois terços; difícil, porém bastante possível.

Citamos como exemplo o caso onde em um condomínio residencial existam nas áreas comuns duas quadras poliesportivas e a coletividade pretende, manter a destinação – lazer – mas construir uma piscina no lugar de uma das quadras. Bastará que dois terços dos condôminos assim decidam em assembléia.

Outro exemplo que podemos indicar é quando a comunidade decide alugar área comum para a instalação de antenas de telefonia móvel. Repita-se, se esta locação não vier a causar dano, incômodo ou transtorno a qualquer dos condôminos e sim, puder trazer benefício, neste caso financeiro, a toda a coletividade, poderá a assembléia deliberar pelo quórum de 2/3 dos proprietários.

Fonte: Wagner, Michel Rosenthal /Alteração de destinação de área comum em condômino./ Disponível em http://www.mrwadvogados.adv.br

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