2 de março de 2015   Publicado por: Garante Araribóia

A Academia no Condomínio

Por: ** Daphnis Citti de Lauro

Alguns edifícios mais antigos contém salão de festas, mas, anteriormente, ao menos que se tenha conhecimento, nenhum possuía academia de ginástica. Como o salão de festas é pouco utilizado, muitos condôminos pretendem transformá-lo em academia de ginástica, para melhor aproveitamento do espaço, colocando aparelhos para exercícios.

A questão que se apresenta é se é possível essa alteração e, em caso afirmativo, qual seria o quórum exigido.

Alteração sempre é possível, desde que aprovada em assembleia geral. A dúvida, então reside no quórum.

Não se aplica o artigo 1.341 do Código Civil que trata de quórum para realização de obras, pois na verdade não é necessária obra alguma para essa transformação.

O artigo 1.351, entretanto, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004, na parte final, reza que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos”. Resta saber se salão de festas é unidade imobiliária ou não.

Examinando o parágrafo 3º do artigo 1.331, que diz que “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”, (assim) temos que concluir, forçosamente, que salão de festas não é unidade imobiliária.

Portanto, para alteração do salão de festas em academia de ginástica, basta que conste na Ordem do Dia da convocação da assembleia geral este item e, para sua aprovação, é suficiente a maioria dos condôminos a ela presentes.

O mesmo tratamento deve ser dado à alteração de uso da casa do zelador.

Tendo em vista o custo elevado com pessoal e encargos, muitos condomínios estão dispensando seus zeladores e, as dependências a eles destinadas, estão sendo transformadas em salão de jogos, sala para realização de assembleias e até mesmo para locação a terceiros, de forma que possam obter algum rendimento para atenuar as despesas.

A casa destinada ao zelador não é unidade imobiliária, e sim área comum e não está identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio, como determina o parágrafo 3º do artigo 1.331, nem possui como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns.

** Daphnis Citti de Lauro é advogado e autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”. Sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária ( dclauro@aasp.org.br ).

Fonte: Folha do Condomínio

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